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Gericht:Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg 1. Senat
Entscheidungsdatum:11.11.1999
Aktenzeichen:1 S 413/99
ECLI:ECLI:DE:VGHBW:1999:1111.1S413.99.0A
Dokumenttyp:Urteil
Quelle:juris Logo
Norm: DSchG BW

Rechtskräftige Feststellung der Denkmaleigenschaft; Zumutbarkeit der Erhaltung

Leitsatz

1. Ergeht auf eine Verpflichtungsklage zur Erteilung einer Abbruchgenehmigung ein Bescheidungsurteil mit der Begründung, das abzubrechende Gebäude sei ein Kulturdenkmal, seine Erhaltung dem Eigentümer jedoch nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht zumutbar, und legt nur der Beklagte Rechtsmittel ein, so erwächst die Feststellung der Denkmaleigenschaft in Rechtskraft.

2. Die Zumutbarkeit der Erhaltung bzw Sanierung eines Kulturdenkmals ist anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu prüfen, bei der die voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten den möglichen Nutzungserträgen oder dem Gebrauchswert gegenüberzustellen sind (ständige Rechtsprechung). Die sogenannte Baukostenvergleichsberechnung, bei der die Kosten der Sanierung etwaigen Neubaukosten eines vergleichbaren Objekts gegenübergestellt werden, ist grundsätzlich nicht geeignet, die Zumutbarkeitsfrage zu beantworten.

3. Die Sanierungskosten sind nicht unter dem Gesichtspunkt zu reduzieren, daß der Kaufpreis für das Grundstück bzw Gebäude angesichts des Vorhandenseins des Kulturdenkmals unterhalb des Verkehrswertes lag.

4. Anders als staatliche Zuschüsse sind von privater Seite in Aussicht gestellte Zuwendungen nicht kostenmindernd in Ansatz zu bringen, sofern sie nicht verbindlich zugesagt und staatlich verbürgt sind.

5. Auf der Ertragsseite sind bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung die Mieteinnahmen bzw der Gebrauchswert einzustellen und die mit der Erhaltung des Denkmals einhergehenden steuerlichen Vorteile. Diese sind konkret individuell festzustellen bzw für die Zukunft zu schätzen.

Fundstellen ausblendenFundstellen

Abkürzung Fundstelle VGHBW-Ls 2000, Beilage 2, B 3-4
Abkürzung Fundstelle BBauBl 2000, Heft 4, 85-86 (Leitsatz und Gründe)
Abkürzung Fundstelle NuR 2000, 335-338 (Leitsatz und Gründe)
Abkürzung Fundstelle BRS 62 Nr 220 (1999) (Leitsatz und Gründe)

weitere Fundstellen einblendenweitere Fundstellen ...

Verfahrensgang ausblendenVerfahrensgang

vorgehend VG Stuttgart, 23. September 1998, Az: 2 K 6623/97

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer baurechtlichen Abbruch- und Neubaugenehmigung.

2

Sie ist Sondereigentümerin des sog. "Rebmannhauses" in der Kirchstraße 18 in Gerlingen, das vom Landesdenkmalamt 1979 in die Liste der Kulturdenkmale aufgenommen wurde.

3

Die Klägerin veräußerte das in einem festgesetzten Sanierungsgebiet liegende Gebäude im Dezember 1995 an die Eheleute xxx, die am 28.12.1995 eine Baugenehmigung für den Abbruch des Gebäudes und den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses stellten, dessen gewerbliche Nutzfläche mit 217,44 qm und dessen Wohnfläche mit 63,56 qm angegeben werden.

4

Nachdem die Beklagte als untere Denkmalschutzbehörde sich mit dem Bauvorhaben einverstanden erklärte, das Landesdenkmalamt jedoch die Zustimmung versagte, verweigerte das zur Schlichtung dieses Dissenses berufene Landratsamt Ludwigsburg mit Verfügung vom 06.02.1997 die Zustimmung zum Abbruch des "Rebmannhauses". Es führte aus: Das Haus sei aus wissenschaftlichen und heimatgeschichtlichen Gründen ein Kulturdenkmal; seine Erhaltung liege wegen seines dokumentarischen und exemplarischen Wertes im öffentlichen Interesse und sei dem Eigentümer auch zumutbar. Eine Gegenüberstellung der Sanierungskosten unter Beachtung des Gutachtens des Statikers xxx mit den Kosten eines vergleichbaren Neubaues ergäbe, daß die Sanierung nur 19,5% teurer sei als der Neubau. Dies liege nach der Praxis des Landratsamts im Rahmen der Zumutbarkeit.

5

Mit Bescheid vom 21.02.1997 lehnte die Beklagte den Antrag der Eheleute xxx auf Erteilung der Baugenehmigung ab, da die zum Abbruch erforderliche Zustimmung der Denkmalschutzbehörde nicht vorliege.

6

Die Eheleute xxx, die aufgrund einer vertraglichen Klausel vom Kaufvertrag zurücktraten, legten "formal Widerspruch" gegen den Bescheid der Beklagten ein. Das daraufhin eingeleitete Widerspruchsverfahren setzte die Klägerin mit der Begründung fort, das "Rebmannhaus" sei kein Kulturdenkmal und sein Erhalt sei ihr nicht zumutbar. Die Berechnungen des Landratsamts seien fehlerhaft, wie ihre eigenen vorgelegten Gutachten ergäben.

7

Mit Widerspruchsbescheid vom 17.10.1997 wies das Regierungspräsidium Stuttgart den Widerspruch der Klägerin zurück. Dabei vertrat das Regierungspräsidium die Ansicht, das "Rebmannhaus" dokumentiere als eines der wenigen vergleichsweise gut überlieferten Durchfahrtshäuser auf anschauliche Weise einen speziellen Haus- und Hoftyp, der neben der Dreiseithofanlage für das historische Gerlingen charakteristisch sei. Es besitze typologisch-hauskundlichen, bau- und ortsbaugeschichtlichen Quellenwert und ihm komme als Geburtshaus Johannes Rebmanns heimatgeschichtliche Bedeutung zu. Die Erhaltung sei der Klägerin zumutbar. Ein Vergleich der Sanierungskosten mit den Neubaukosten ergebe Mehrkosten für die Sanierung von 202.000,-- DM = 36,8%. Hiervon müsse jedoch ein Zuschuß des Landesdenkmalamts von 93.600,-- DM abgezogen werden, so daß die Mehrkosten nur noch 19,8% betrügen. Nach der Praxis des Regierungspräsidiums seien Mehrkosten in Höhe von rund 20% zumutbar. Aber auch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ergäbe kein anderes Bild. Unter Berücksichtigung des Zuschusses des Landesdenkmalamts und der Steuerersparnis errechne sich ein Jahresüberschuß von 1.695,-- DM. Das Widerspruchsverfahren der Eheleute xxx wurde vom Regierungspräsidium Stuttgart mit Bescheid vom 02.12.1997 wegen Erledigung in der Hauptsache eingestellt.

8

Am 14.11.1997 hat die Klägerin beim Verwaltungsgericht Stuttgart Klage erhoben, mit der sie ihr Begehren weiter verfolgt. Sie bestreitet die Denkmaleigenschaft ihres Hauses und stellt ein öffentliches Erhaltungsinteresse in Abrede. Ferner greift sie im einzelnen die im Rahmen der Zumutbarkeit angestellten Berechnungen des Regierungspräsidiums an, wobei sie sich insbesondere gegen die Berücksichtigung nicht bindend zugesagter Zuschüsse des Landesdenkmalamts und den Abzug von Steuerersparnissen wendet.

9

Die Beklagte hat sich zur Klage nicht geäußert.

10

Für das beigeladene Land hat das Landratsamt Ludwigsburg Klageabweisungsantrag gestellt und noch ausgeführt: Im Falle der Erhaltung des Rebmannhauses sei noch ein Zuschuß in Höhe von rund 45.000,-- DM von privater Seite, nämlich dem Verein für Heimatpflege Gerlingen e.V. sowie dem Freundeskreis Johannes Rebmannhaus zu erwarten.

11

Mit Urteil vom 23.09.1998 hat das Verwaltungsgericht Stuttgart unter Zurückweisung der Klage im übrigen die Verfügung der Beklagten vom 21.02.1997 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 17.10.1997 aufgehoben und die Beklagte verpflichtet, über den Bauantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden. In den Entscheidungsgründen ist ausgeführt: Angesichts des im Laufe des gerichtlichen Verfahrens manifest gewordenen erheblichen öffentlichen Interesses an der Zukunft des "Rebmannhauses'', der Tatsache, daß sich ein eigener Freundeskreis zum Erhalt des Hauses gebildet habe und von den Bürgern der Stadt Gerlingen fast 50.000,-- DM gespendet worden seien, um das Gebäude zu erhalten, sowie unter Berücksichtigung der Ausführungen des Landesdenkmalamtes bestünden keine Zweifel daran, daß die Erhaltung des Gebäudes jedenfalls aus heimatgeschichtlichen Gründen im öffentlichen Interesse liege. Die Entscheidung des Landratsamts, die denkmalschutzrechtliche Zustimmung zu dem baugenehmigungspflichtigen Abbruchsvorhaben zu versagen, sei jedoch ermessensfehlerhaft. Die Erhaltung des Gebäudes sei der Klägerin ohne Gewährung weiterer Zuschüsse nicht zumutbar und die Versagung der beantragten Abbruchgenehmigung deshalb unverhältnismäßig. Die Beurteilung der Zumutbarkeit sei anhand einer objektbezogenen Vergleichsberechnung zwischen den voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie den möglichen Nutzungserträgen vorzunehmen. Die im Widerspruchsbescheid angestellte Vergleichsberechnung gehe nicht von realistischen Mieteinnahmen aus. Eine Steuerersparnis könne nicht berücksichtigt werden, da die Klägerin selbst eine Steuerschuld nicht zu erwarten habe. Selbst bei Einbeziehung der Zusammenveranlagung der Klägerin mit ihrem Ehemann könnten nur durchschnittlich 9.000,-- DM im Jahr als Ersparnis in Ansatz gebracht werden. Bei realistischer Berechnung ergäbe sich ein jährliches Defizit von 7.500,-- DM. Auch bei einer Baukostenvergleichsberechnung, die sich als vereinfachende Methode insbesondere in den Fällen anbiete, in denen - wie hier - nicht nur der Abbruch des Kulturdenkmals, sondern zugleich ein Neubau beabsichtigt sei, gelange man zur Unzumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes. Selbst bei Einbeziehung der Zuschüsse des Landesdenkmalamtes in Höhe von 93.600,-- DM ergäben sich Mehrkosten in Höhe von 131.400,-- DM, was 24,8% entspreche und daher über dem vom Regierungspräsidium angenommenen Schwellenwert der Zumutbarkeit von 20% liege. Die Einbeziehung der von privater Seite in Aussicht gestellten Zuschüsse komme nicht in Betracht.

12

Zur Begründung seiner vom Senat zugelassenen Berufung trägt das beigeladene Land vor: Die Erhaltung bzw. Sanierung des "Rebmannhauses'' sei der Klägerin zumutbar. Von den Sanierungskosten in Höhe von 755.000,-- DM sei zunächst ein Kaufpreisabschlag von 100.000,-- DM vorzunehmen, da die Klägerin beim Kauf des Hauses infolge der Denkmaleigenschaft einen um diesen Betrag verminderten Kaufpreis entrichtet habe. Ferner seien Zuschüsse des Landesdenkmalamts in Höhe von 93.600,-- DM abzuziehen. Ebenfalls abzusetzen sei ein Betrag von 35.000,-- DM, den der Freundeskreis "Johannes-Rebmannhaus" zugesagt habe, weitere 10.000,-- DM, die der Heimatpflegeverein Gerlingen e.V. bereitstelle, und zusätzliche 120.000,-- DM, die die Denkmalstiftung Baden-Württemberg für die denkmalgerechte Erhaltung in Aussicht gestellt habe. Hinzu kämen die Kosten der Fremdfinanzierung mit einem jährlichen Zinssatz von 6% und Bewirtschaftungskosten von 10.963,-- DM, wobei auf der Einnahmenseite Mieteinnahmen von 23.328,-- DM und eine jährliche Steuervergünstigung, nämlich 10% Sonderabschreibungen von dem um die Zuschüsse verringerten Sanierungskosten anzusetzen seien. Diese Berechnung führe zu Einkünften der Klägerin. Ein Vergleich der Sanierungskosten mit den Neubaukosten ergäbe - selbst ohne Berücksichtigung der privaten Zuschüsse - lediglich ein Mehr der Sanierungskosten von 5,9%.

13

Der Beigeladene beantragt,

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das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 23.09.1998 - 2 K 6623/97 - zu ändern und die Klage in vollem Umfang abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie bestreitet weiterhin die Denkmaleigenschaft des "Rebmannhauses'' und trägt noch vor: Bei der Zumutbarkeitsberechnung spiele der Wert des Grundstücks und damit auch der Kaufpreis keine Rolle. Die Sanierungskosten könnten daher nicht um irgendwelche Kaufpreisreduzierungen vermindert werden. Es komme allein auf den Vergleich zwischen den für die Sanierung erforderlichen Investitionskosten und den künftigen Bewirtschaftungskosten einerseits und den möglichen Nutzungserträgen andererseits an. Private Zuschüsse hätten außer Betracht zu bleiben, da sowohl das Schreiben des Vereins für Heimatpflege als auch das des Freundeskreises an das Landesdenkmalamt und nicht an die Gebäudeeigentümerin gerichtet worden seien und auch völlig unklar sei, wie und wann und unter welchen Voraussetzungen diese Gelder zur Verfügung gestellt würden. Auch der Zuschuß des Landesdenkmalamts sei noch nicht hinreichend verbindlich. Entsprechendes gelte für den von der Denkmalstiftung Baden-Württemberg in Aussicht gestellten Zuschuß. Bei der Möglichkeit der Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen müsse auf die individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Erhaltungspflichtigen abgestellt werden. Die Klägerin könne keine Steuerersparnis geltend machen. Selbst wenn man sämtliche Zuschüsse kostenreduzierend in Ansatz brächte, sei die Sanierung des Gebäudes unzumutbar. Denn gehe man von Sanierungskosten von 755.000,-- DM aus und ziehe hierbei Zuschüsse von 93.600,-- DM (Landesdenkmalamt), 10.000,-- DM (Heimatpflegeverein), 35.000,-- DM (Freundeskreis) und 120.000,-- DM (Denkmalstiftung) ab, so verblieben Restsanierungskosten von 496.400,-- DM, was bei einem Zinssatz von 6% 29.784,-- DM und bei Bewirtschaftungskosten von 10.936,-- DM zu Gesamtjahreskosten von 40.720,-- DM führe. Bei jährlichen Mieteinnahmen von 23.328,-- DM verbliebe ein jährlicher Abmangel von 17.392,-- DM.

18

Die Beklagte hat sich zum Verfahren in der mündlichen Verhandlung geäußert.

19

Dem Senat liegen die einschlägigen Bauakten der Beklagten, die Widerspruchsakten des Regierungspräsidiums Stuttgart sowie die Akten des Verwaltungsgerichts Stuttgart vor. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf diese Akten und die im Berufungszulassungs- und Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze der Beteiligten nebst Anlagen verwiesen. Sie waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

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Die vom Senat zugelassene und auch sonst zulässige Berufung des Beigeladenen ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht der Klage, soweit sie noch Gegenstand des Berufungsverfahrens ist, stattgegeben. Denn die beantragte Abbruch- und Baugenehmigung darf der Klägerin nicht unter Hinweis auf die Kulturdenkmaleigenschaft des sog. "Rebmannhauses", die rechtskräftig feststeht (1), versagt werden, da ihr der Erhalt des Hauses nicht zumutbar ist und deshalb die Ablehnung der baurechtlichen Genehmigung für den Abbruch auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (2).

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1. Aufgrund der Entscheidung des Verwaltungsgerichts steht rechtskräftig und

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damit auch für den Senat bindend fest, daß es sich bei dem sog. "Rebmannhaus" um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 Abs. 1 DSchG handelt. Dies ergibt sich aus folgenden Überlegungen:

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Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens erster Instanz war das Begehren der Klägerin - unter Aufhebung der entgegenstehenden Bescheide - die Beklagte zu verpflichten, eine Baugenehmigung - zum Abbruch des Rebmannhauses und zum Bau eines neuen Gebäudes - zu erhalten. Diesem Verpflichtungsbegehren wurde vom Verwaltungsgericht nicht in vollem Umfang entsprochen. Zwar wurden die die Abbruch- und Baugenehmigung versagenden Behördenentscheidungen aufgehoben, doch wurde die Beklagte lediglich verpflichtet, über den Bauantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts erneut zu entscheiden. Mit dem weitergehenden Antrag wurde die Klage abgewiesen. Diese Abweisung "im übrigen" erwuchs in Rechtskraft, da die Klägerin keine Berufung gegen das Urteil eingelegt hat. Der Umfang der Rechtskraft eines klagabweisenden Urteils, also die Frage, inwieweit über den Streitgegenstand entschieden worden ist (vgl. § 121 VwGO), ergibt sich aus dem Klageantrag und den die Abweisung tragenden Gründe der gerichtlichen Entscheidung (vgl. Rennert in Eyermann, VwGO, 10. Aufl., § 121 RdNr. 21; Clausing in Schoch/Schmidt-Aßmann/Pietzner, VwGO, § 121 RdNr. 50ff.). Tragender Grund für den die Klage abweisenden Teil des Urteils ist die Entscheidung des Verwaltungsgerichts, das "Rebmannhaus" sei ein Kulturdenkmal im Sinne des Denkmalschutzgesetzes. Nur aufgrund dieser Erkenntnis konnte die Klage (teilweise) abgewiesen werden. Handelte es sich bei dem Gebäude nicht um ein Kulturdenkmal, so bedürfte es für seinen Abbruch keiner denkmalschutzrechtlichen Zustimmung und die Baugenehmigung zum Abbruch hätte erteilt werden müssen. Die Frage der Zumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes würde sich nicht mehr stellen.

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2. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht entschieden, daß die Versagung der

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Zustimmung der Denkmalschutzbehörde zum Abbruch deshalb rechtswidrig ist, weil der Klägerin die denkmalgerechte Sanierung nicht zuzumuten ist.

26

Der Senat geht in ständiger Rechtsprechung (Urteile vom 10.05.1988 - 1 S 1949/87 -, VBlBW 1989, 18 = DÖV 1989, 79; vom 29.06.1992 - 1 S 2245/90 -, VBlBW 1993, 109 = UPR 1993, 36 und vom 27.05.1993 - 1 S 2588/92 -, BRS 55, Nr. 136) von nachfolgenden allgemeinen Grundsätzen und rechtlichen Erwägungen bei der Prüfung, ob die Versagung der Zustimmung zum Abbruch eines denkmalgeschützten Gebäudes rechtmäßig ist, aus.

27

Die in § 6 Abs. 1 DSchG enthaltene Begrenzung der Erhaltungspflicht auf das Zumutbare ist auch bei der nach § 7 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 in Verbindung mit § 8 DSchG zu treffenden Ermessensentscheidung zu beachten. Das findet seinen rechtsstaatlichen Grund darin, daß die verfassungsrechtliche Gewährleistung des Eigentums durch Art. 14 Abs. 1 GG Beschränkungen der grundsätzlichen Verfügungsbefugnis und Nutzungsberechtigung des privaten Eigentümers eines Kulturdenkmals, sofern nicht die Voraussetzungen einer zulässigen Enteignung nach Art. 14 Abs. 3 GG, §§ 25ff. DSchG gegeben sind, als Inhaltsbeschränkung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG nur im Rahmen der Sozialbindung (Art. 14 Abs. 2 GG) und unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit erlaubt. Bejaht die Denkmalschutzbehörde die Eigenschaft eines Gebäudes als Kulturdenkmal, hat sie zu prüfen, ob die Versagung der Zustimmung unverhältnismäßig ist; diese Frage ist anhand einer objektiv-objektbezogenen Vergleichsberechnung sowie unter Berücksichtigung des Ranges des Kulturdenkmals zu beurteilen, der sich aufgrund der im Rahmen des § 2 Abs. 1 DSchG erforderlichen Interessenabwägung ergibt. Aus der gebotenen objektiven Betrachtungsweise folgt auch, daß es auf die Art des Erwerbs und auf die Kenntnis des Erwerbers von der Denkmaleigenschaft des Gebäudes bei der Frage der Zumutbarkeit grundsätzlich nicht ankommen kann. In aller Regel wird eine wirtschaftliche Belastung für den Eigentümer unzumutbar und deshalb unverhältnismäßig sein, soweit die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen werden können. In diesem Zusammenhang ist in erster Linie von Bedeutung, ob dem Eigentümer - ungeachtet finanzieller Folgelasten - überhaupt angesonnen werden darf, das Kulturdenkmal in seiner Substanz zu erhalten. Das ist zu verneinen, wenn er es nicht mehr sinnvoll nutzen kann, weil es "nur noch Denkmal" ist und damit ausschließlich dem Wohl der Allgemeinheit dient. Im übrigen ist die Zumutbarkeit anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen. Dabei ist anerkannt, daß es insoweit nicht auf die subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse des betroffenen Eigentümers, sondern auf eine objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung in bezug auf das Schutzobjekt ankommt. Dies bedeutet, daß der Eigentümer nicht sonstiges Eigentum oder Vermögen für den Erhalt eines Kulturdenkmals opfern und auf Dauer zuschießen muß. Weiterhin sind verbindlich zugesagte staatliche Zuschüsse und mit der Erhaltung des Denkmals einhergehende steuerliche Vorteile für die anzustellende Kosten-Nutzen-Analyse von Belang. Im übrigen sind die mit der Erhaltung des Bauwerks verbundenen "Folgelasten" bei der Zumutbarkeit einer Versagung der Abbruchgenehmigung zu berücksichtigen. Auszugehen ist davon, daß der Eigentümer bei Versagung der Abbruchgenehmigung zwangsläufig und kraft Gesetzes mit der grundsätzlichen Erhaltungspflicht (§ 6 DSchG) belastet ist. Läßt sich bereits im Verfahren über die Abbruchgenehmigung abschätzen, daß das Kulturdenkmal in seinem bisherigen Zustand nicht auf Dauer sinnvoll genutzt werden kann und deshalb im Falle seiner Erhaltung erhebliche Aufwendungen erfordert, ist dieser Erhaltungsaufwand bei der Entscheidung darüber zu berücksichtigen, ob die Versagung der Abbruchgenehmigung dem Eigentümer zuzumuten ist. Dadurch wird die Wirksamkeit des Denkmalschutzes nicht beeinträchtigt. Der Denkmalschutzbehörde bleibt es unbenommen, die Zumutbarkeit durch Zusicherung entsprechender Zuschüsse herzustellen oder trotz Unzumutbarkeit des Abbruchs für den Eigentümer die Zustimmung zu versagen, sofern sie bei ihrer Ermessensentscheidung die enteignende Wirkung nicht verkennt und die Enteignungsvoraussetzungen gegeben sind.

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Aus dieser Rechtsprechung, an der der Senat festhält, folgt, daß die vom Regierungspräsidium Stuttgart durchgeführte Vergleichsberechnung, mit der die Sanierungskosten den Abbruch- und Neubaukosten gegenübergestellt wird, nicht geeignet ist, die Zumutbarkeitsfrage zu beantworten. Denn die sog. Baukostenvergleichsberechnung (vgl. Strobl/Majocco/Birn, Denkmalschutz für Baden-Württemberg, § 6 RdNr. 10) gibt für die Frage, welche Belastung auf den Denkmaleigentümer bei Versagung der Abbruchgenehmigung und damit Sanierung seines Gebäudes zukommt, nichts her. Es kann damit nicht festgestellt werden, ob er auf Dauer aus seinem Vermögen für den Erhalt des Denkmals zuschießen muß. Gerade dies ist aber das entscheidende Kriterium, um feststellen zu können, daß die Versagung der Abbruchgenehmigung und die damit verbundene Erhaltungspflicht die Grenze der Sozialbindung des Eigentums überschreitet (vgl. auch BVerfG, Beschluß vom 02.03.1999 - 1 BvL 7/91 -, DÖV 1999, 870).

29

Die dagegen oben aufgezeigte Wirtschaftlichkeitsberechnung kann als allgemein anerkannt bezeichnet werden (vgl. auch OVG Lüneburg, Urteil vom 04.10.1984 - 6 A 11/83 -, NJW 1986, 1892); sie ist grundsätzlich - und damit auch hier - geeignet, die Frage zu klären, ob es der Klägerin zumutbar ist, ihr Gebäude zu erhalten oder anders gewendet, ob die Versagung der Abbruchgenehmigung rechtswidrig ist. Bei dieser Methode sind zunächst aufgrund einer objektiven Betrachtungsweise die voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten zu ermitteln. Hierbei spielt - entgegen der Ansicht des Regierungspräsidiums - die Art des Erwerbs des Kulturdenkmals keine Rolle. Demnach kommt es nicht darauf an, ob der Erwerber im Hinblick auf die angenommene oder tatsächlich bestehende Kulturdenkmaleigenschaft seines Gebäudes dieses zu einem gegenüber im Verkehrswert geringeren Kaufpreis erworben hat. Denn die Privatnützigkeit des Eigentums, die durch ein baurechtliches Beseitigungsverbot berührt wird, darf nur im Rahmen des Zumutbaren eingeschränkt werden (BVerfG, Beschluß vom 02.03.1999, a.a.O.). Die Privatnützigkeit stellt aber - den Fall der Veräußerung, der hier nicht in Betracht kommt, ausgeschlossen - nicht auf den (Geld)Wert des (Grund)Eigentums ab, sondern auf dessen Nutzungsmöglichkeit. Diese hängt vom Kaufpreis des Grundstücks nicht ab. Das Verwaltungsgericht hat daher zu Recht bei der Prüfung der Wirtschaftlichkeitsberechnung die in Ansatz gebrachten Sanierungskosten nicht um einen Betrag von 100.000,-- DM gemindert, den das Regierungspräsidium als Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Wert des Objekts sanierungskostenmindernd angesetzt hat.

30

Wie bereits aufgezeigt, sind von den Investitionskosten die "verbindlich zugesagten staatlichen Zuschüsse" abzusetzen. Der Senat hält - entgegen der Ansicht der Klägerin - die Zusage des Landesdenkmalamts über einen Zuschuß in Höhe von 93.600,-- DM für verbindlich in diesem Sinne. Die mit Schriftsatz vom 07.12.1998 erfolgte Zusage des Landesdenkmalamts steht nicht unter dem Vorbehalt, daß entsprechende Haushaltsmittel zur Verfügung stehen. Sie ist auch inhaltlich hinreichend bestimmt, denn es wird Bezug genommen auf die - auch der Klägerin bekannte - Kostenberechnung eines Statikers über die denkmalbedingten Mehrkosten. Soweit in dem genannten Schreiben davon die Rede ist, daß der Zuschuß für den Fall "einer substanzschonenden und denkmalverträglichen Instandsetzung des Kulturdenkmals ... entsprechend den denkmalpflegerischen Zielen und Auflagen der Denkmalschutzbehörden" erfolgt, versteht sich diese Einschränkung von selbst. Zuschüsse können nur - auch hiervon geht der Senat in ständiger Rechtsprechung aus - für denkmalbedingte Mehraufwendungen, nicht aber für andere bauliche Maßnahmen vergeben werden. Daß keine konkreteren Maßnahmen umschrieben werden, für deren Durchführung der Zuschuß gezahlt wird, liegt in der Natur der Sache, da es dem Eigentümer grundsätzlich überlassen bleiben muß, im Rahmen des denkmalverträglichen seine Bauvorstellungen zu verwirklichen. Sind diese jedoch nicht hinreichend konkret, was in Fällen der vorliegenden Art naheliegt, in denen der Eigentümer des Kulturdenkmals dessen Abbruch begehrt und ein neues Gebäude errichten will, so müssen zwangsläufig Abstriche bei der detailgenauen Bezeichnung der zuschußberechtigenden Maßnahmen hingenommen werden. Hinreichend bestimmbar sind sie im vorliegenden Fall durch die Bezugnahme auf das Gutachten des Statikers allemal.

31

Nicht sanierungskostenmindernd können die in Aussicht gestellten Zuschüsse Dritter, also diejenigen des Freundeskreises "Johannes Rebmannhaus", des Heimatpflegevereins Gerlingen e.V. und der Denkmalstiftung Baden-Württemberg berücksichtigt werden. Nichtstaatliche Zuschüsse sind grundsätzlich nicht geeignet, die Zumutbarkeit der Erhaltung eines Kulturdenkmals zu beeinflussen. Es ist Aufgabe des Staates, sofern eine Wirtschaftlichkeitsberechnung die Unzumutbarkeit der Erhaltung eines Kulturdenkmals ergibt und er das Kulturdenkmal erhalten will, also die Abbruchgenehmigung versagt, die Zumutbarkeit herzustellen, was durch die Gewährung von Zuschüssen geschehen kann. Er kann sich hierbei auch privater Dritter bedienen, indem er beispielsweise an der Erhaltung des Kulturdenkmals Interessierte zu Geldbeiträgen, sei es im Rahmen eines Sponsorings oder auf andere Art und Weise ermuntert. Jedoch muß durch staatliche Verbürgung - in welcher Form auch immer - sichergestellt sein, daß die von privater dritter Seite versprochenen Geldbeträge auch tatsächlich bei Durchführung der Sanierung dem Eigentümer zufließen. Denn diesem kann nicht angesonnen werden, sein Kulturdenkmal zu sanieren mit dem Risiko, im nachhinein mit der Realisierung der Forderung auf Zuschußgewährung durch die privaten Dritten Schiffbruch zu erleiden. An der Sicherstellung der von dritter Seite zugesagten oder in Aussicht gestellten Förderungen fehlt es hier.

32

Im übrigen ist erforderlich, daß auch die Zusage von dritter Seite, sei sie auch staatlich verbürgt, bindend ist. An einer solchen "verbindlichen" Zusage fehlt es hier ebenfalls. Es steht nicht fest, für welche Maßnahmen oder für welchen Fall die in Aussicht gestellten Mittel vom Freundeskreis des Johannes Rebmannhauses, dem Heimatpflegeverein Gerlingen und der Denkmalstiftung Baden-Württemberg gezahlt werden.

33

Auf der Ertragsseite sind bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung die Mieteinnahmen, die nach der Sanierung erzielbar erscheinen und die mit der Erhaltung des Denkmals einhergehenden steuerlichen Vorteile zu verbuchen. Bei letzteren kommt es auf die konkreten steuerlichen Vorteile, nicht aber auf abstrakt erzielbare Steuervorteile an. Denn während es für die Frage der Investitionskosten deshalb auf eine objektiv-objektbezogene Berechnung ankommt, weil dem Denkmaleigentümer nicht angesonnen werden darf, aus seinem eigenen Vermögen Mittel zur Sanierung aufzubringen und deshalb von einer hundertprozentigen Finanzierung der Sanierungskosten ausgegangen werden muß, sind seine subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse maßgeblich, soweit steuerliche Vergünstigungen einzustellen sind, deren Umfang von individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnissen abhängig ist (Strobl u.a. a.a.O., § 6 RdNr. 11; vgl. auch Urteil des Senats vom 10.05.1988 a.a.O.). Nur konkret erzielbare Steuervergünstigungen vermindern die durch den Erhalt des Denkmals entstehende finanzielle Belastung. Jemand, der keine Einnahmen erwirtschaftet, kann Belastungen durch den Erhalt eines Denkmals steuermindernd nicht absetzen, so daß diese auf ihm verbleiben und daher sein Vermögen reduzieren würden. Dies könnte dazu führen, daß er auf Vermögenssubstanz zum Erhalt seines Kulturdenkmals zurückgreifen muß, welches ihm nicht zumutbar ist.

34

Welche individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnisse bei der Prüfung der möglichen steuerlichen Vergünstigungen maßgeblich sind, hängt vom konkreten Einzelfall ab. Es ist zu prüfen und - da es sich um in die Zukunft wirkende Steuervergünstigungen handelt - zu schätzen, welches Einkommen dem Denkmaleigentümer zuzurechnen ist, von dem die mögliche Steuervergünstigung in Abzug zu bringen ist. Anrechenbares Einkommen in diesem Sine hat auch - entgegen der Ansicht der Klägerin - derjenige, der zwar selbst kein Einkommen erzielt, dem aber aus welchen Gründen auch immer Einkommen zugerechnet wird. Im vorliegenden Fall muß der Klägerin im Rahmen der Anwendung der Splittingtabelle, das von ihrem Ehemann erzielte Einkommen hälftig angerechnet werden.

35

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist im vorliegenden Fall daher wie folgt vorzunehmen:

36
         Sanierungskosten  

755.000,-

DM

         Zuschuß LDA 93.600,--

DM

   
         Restsanierungskosten  

661.400,-

DM

         Finanzierungskosten (6% 39.684,--

DM

   
         Zinssatz)      
         Bewirtschaftungskosten 10.936,--

DM

   
         Summe der Jahreskosten 50.620,--

DM

   
        

==========

===

   
         Mieteinnahmen  

23.328,-

DM

         Steuervergünstigung (10% Sonderabschreibung      
         aus 661.400,-- DM begrenzt auf die      
         tatsächliche Steuerschuld)      
         geschätzte Steuerschuld  

10.000,-

DM

         Summe der Einnahmen  

33.328,-

DM

            

======

===

         Summe der Jahreskosten 50.620,--

DM

   
         minus Summe der Einnahmen 33.328,--

DM

   
         Jahresdefizit von 17.292,--

DM

   
        

=========

==

   

37

Der Klägerin ist nicht zuzumuten, jährlich sonstiges Eigentum oder Vermögen in Höhe von 17.292,-- DM zuzuschießen, um das Kulturdenkmal zu erhalten. Das Verwaltungsgericht hat deshalb zu Recht der Klage in dem im Berufungsverfahren streitigen Umfang stattgegeben, so daß die Berufung des beigeladenen Landes zurückzuweisen ist. Die Beklagte hat bei der nun anstehenden erneuten Entscheidung über den Bauantrag bezüglich des Abbruchs des "Rebmannhauses" die Frage der Zumutbarkeit anhand der in dieser Entscheidung niedergelegten Grundsätze erneut zu treffen.

38

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

39

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

 


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