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Gericht:Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg 12. Senat
Entscheidungsdatum:25.01.1996
Aktenzeichen:12 S 2680/94
ECLI:ECLI:DE:VGHBW:1996:0125.12S2680.94.0A
Dokumenttyp:Urteil
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Normen:Art 6 § 1 MietRVerbG, Art 6 § 2 MietRVerbG, § 1 WoZwEntfrV BW 4

Rechtmäßige Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung mit Auflagen - hier: Verbot der Vergleichsmietenübersteigung und Luxuswohnraumschaffung

Leitsatz

1. Einer Zweckentfremdungsgenehmigung darf die Auflage beigefügt werden, der Mietpreis für den neu zu schaffenden Wohnraum dürfe die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

2. Dies gilt auch, wenn die Zweckentfremdungsgenehmigung außerdem die Auflage enthält, der neu zu schaffende Wohnraum dürfe nicht luxuriöser ausgestattet sein als der vernichtete Wohnraum.

Fundstellen ausblendenFundstellen

Abkürzung Fundstelle VGHBW-Ls 1996, Beilage 4, B 10
Abkürzung Fundstelle VBlBW 1996, 274-275 (Leitsatz und Gründe)

Verfahrensgang ausblendenVerfahrensgang

vorgehend VG Freiburg (Breisgau), 9. August 1994, Az: 4 K 1786/93
nachgehend BVerwG, 17. Oktober 1997, Az: 8 C 18/96, Urteil

Tatbestand

1

Der Kläger wendet sich gegen die mit der Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für den Abriß alter Wohngebäude verbundene Auflage, daß er für die neu zu errichtenden Wohnungen in dem Quadratmeterumfang, der den abgerissenen Wohnungen entspricht, keine höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen darf.

2

Die Rechtsvorgänger des Klägers, die damaligen Eigentümer ... und ... beantragten am 13.07.1990 bei der Beklagten die Zweckentfremdungsgenehmigung für den Abriß der als Wohnungen genutzten Gebäude auf ihrem Grundstück in der G. 40/42. In den Gebäuden waren sechs Wohnungen mit insgesamt 374 qm Wohnfläche vorhanden. Der bauliche Zustand der Gebäude war so, daß die Erhaltung oder Sanierung der Bausubstanz nicht mit vertretbarem Aufwand durchführbar war. Die damaligen Eigentümer legten der Beklagten Planunterlagen vor, wonach auf den Grundstücken ein Neubau mit zehn Wohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt 713,50 qm und einer Nutzfläche von 530 qm erstellt werden sollte.

3

Das Bauordnungsamt der Beklagten erteilte den damaligen Eigentümern am 03.12.1992 die Baugenehmigung zum Abriß der Gebäude auf dem Grundstück G. 40/42 und zum Neubau des geplanten Gebäudes.

4

Daraufhin erteilte das Wohnungsamt der Beklagten den damaligen Eigentümern am 08.12.1992 die Zweckentfremdungsgenehmigung für den Abbruch der Wohnungen in den Gebäuden G. 40/42 gemäß Art. 6 § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 04.12.1971 - MRVerbG - (BGBl. I S. 1746) i.V.m. § 1 der Vierten Verordnung der Landesregierung von Baden-Württemberg über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 16.07.1990 (GBl. I S. 241). Die Genehmigung wurde gemäß Art. 6 § 1 Abs. 2 MRVerbG mit mehreren Nebenbestimmungen erteilt. Unter anderem erging auch die Auflage, daß der zu erstellende Ersatzwohnraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt wie der zweckentfremdete Wohnraum zur Verfügung stehen müsse und diesen nicht in luxuriöser Weise überschreiten dürfe. Die für den Ersatzwohnraum geforderten Mieten dürften nicht höher sein, als die ortsübliche Vergleichsmiete.

5

Mit Schreiben vom 14.01.1992 legten die damaligen Eigentümer gegen die mit der Zweckentfremdungsgenehmigung verbundenen Auflagen Widerspruch ein. Neben anderen Punkten wendeten sie sich insbesondere gegen die Auflage, daß für den neu zu schaffenden Wohnraum kein Mietzins gefordert werden dürfe, der die ortsübliche Vergleichsmiete übersteige.

6

Die früheren Eigentümer übereigneten das Grundstück G. 40/42 an den jetzigen Kläger. Dieser, sowie die früheren Eigentümer und die Beklagte schlossen am 11.03.1993 eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung. In dieser wurde festgestellt, daß die Baugenehmigung sowie die Abbruchgenehmigung auf den jetzigen Kläger übergegangen seien. Der für den zweckentfremdeten Wohnraum erforderliche Ersatzwohnraum solle vom Kläger geschaffen werden. Dieser trete in die Rechtsstellung der früheren Eigentümer ein. Außerdem wurden mehrere Regelungen getroffen, die sich auf die Nebenbestimmungen zur Zweckentfremdungsgenehmigung vom 08.12.1992 beziehen.

7

Aufgrund dieser öffentlich-rechtlichen Vereinbarung half die Beklagte mit Bescheid vom 21.04.1993 dem Widerspruch teilweise ab. Unter anderem bestätigte sie, daß nach der Baubeschreibung für den Ersatzwohnraum dieser den zweckentfremdeten Wohnraum nicht in luxuriöser Weise überschreite. Die Auflage, daß die Mieten für den Ersatzwohnraum nicht höher sein dürften, als die ortsübliche Vergleichsmiete, wurde von der Beklagten jedoch nicht aufgehoben. Die Beklagte berief sich auf Ziff. 3.6.6. der Verwaltungsvorschrift des Innenministeriums Baden-Württemberg über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 27.09.1991 (GABl. 1991, 1050) wonach der Ersatzwohnraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen müsse, wie der zweckentfremdete Wohnraum. Es sei insbesondere ein Mietenniveau zu verlangen, das die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreite.

8

Mit Schreiben vom 05.05.1993 erklärte daraufhin der Kläger, daß er den Widerspruch auch gegen den Abhilfebescheid der Beklagten vom 21.04.1993 aufrechterhalte.

9

Mit Widerspruchsbescheid vom 03.09.1993 wies das Regierungspräsidium F. den Widerspruch als unbegründet zurück.

10

Am 29.09.1993 erhob der Kläger beim Verwaltungsgericht F. Klage. Er wandte sich gegen die Auflage, daß für den Ersatzwohnraum keine die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende Miete gefordert werden dürfe mit der Begründung, diese Auflage bewirke einen Eingriff in seine Eigentumsrechte. Dieser werde durch die gesetzlichen Vorschriften nicht gedeckt. Es fehle an einer gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage. Auf jeden Fall bewirke die genannte Auflage einen unverhältnismäßigen, durch sachliche Erwägungen nicht gerechtfertigten Eingriff in sein Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG. Der alte Wohnraum werde ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel durch neuen, nicht luxuriösen Wohnraum ersetzt. Für den alten Wohnraum habe keine Mietpreisbindung bestanden. Die Auflage führe zu einer dauernden wertmindernden Belastung des Grundstücks.

11

Im Laufe des Klageverfahrens nahm die Beklagte die mit der Auflage im Bescheid vom 08.12.1992 verfügte Mietpreisbindung für den zu schaffenden Ersatzwohnraum insoweit zurück, als sich diese Auflage auch auf eine Wohnfläche von mehr als 374 qm bezieht. Insoweit haben die Beteiligten daraufhin den Rechtsstreit für erledigt erklärt.

12

Im übrigen beantragte der Kläger:

13

Den Bescheid der Beklagten vom 08.12.1992, den Abhilfebescheid der Beklagten vom 21.04.1993 sowie den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums F. vom 03.09.1993 insoweit aufzuheben, als darin bestimmt ist, daß der für den zweckentfremdeten Wohnraum zu schaffende Ersatzwohnraum nicht zu einem Mietzins vermietet werden darf, der die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt.

14

Die Beklagte beantragte:

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Die Klage abzuweisen.

16

Die Beklagte vertrat die Ansicht, daß die Rechtsgrundlage für die Auflage, Art. 6 § 1 Abs. 2 MRVerbG verfassungsrechtlich unbedenklich sei. Die Auflage sei am Zweck der Ermächtigung ausgerichtet, den Bestandsschutz von Wohnraum mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten. Die Mietpreisfestlegung stelle auch keinen unverhältnismäßigen Eingriff in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG dar, sondern halte sich im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums. Der Eigentümer behalte auch bei Festlegung einer solchen Miete auf Dauer eine ausreichende Rendite. Auch im Falle der Sanierung des Wohnraums ohne Zweckentfremdungsgenehmigung wäre der Kläger wegen der Regelung in § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 18.12.1974 an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden gewesen.

17

Das Verwaltungsgericht F. hob mit Urteil vom 09. August 1994 den Bescheid der Beklagten vom 08.12.1992, den Abhilfebescheid der Beklagten vom 21.04.1993 sowie den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums F. vom 03.09.1993 insoweit auf, als darin bestimmt ist, daß der für den zweckentfremdeten Wohnraum zu schaffende Ersatzwohnraum nicht zu einem Mietzins vermietet werden darf, der die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. In den Entscheidungsgründen ist ausgeführt, daß diese Aufhebung sich auf eine Wohnfläche von 374 qm bezieht. Für die darüber hinausgehende Fläche wurde das Verfahren nach Erledigterklärung durch die Parteien eingestellt. Zur Begründung der Aufhebung heißt es in dem Urteil: Die Auflage stelle einen unverhältnismäßigen, durch den Zweck des Mietrechtsverbesserungsgesetzes nicht mehr gerechtfertigten Eingriff in das Eigentumsrecht des Klägers aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG dar. Zwar sei für eine derartige Auflage eine gesetzliche Ermächtigungsgrundlage vorhanden. Die Zweckentfremdungsgenehmigung dürfe aber nicht mit zusätzlichen Auflagen versehen werden, wenn ihr Zweck bereits durch die übrigen Nebenbestimmungen erreicht sei. Im vorliegenden Fall sei die Zweckentfremdungsgenehmigung unter den Auflagen erteilt worden, daß der Kläger Ersatzwohnraum schaffen müsse, und dieser nicht luxuriös sein dürfe. Bereits durch diese Nebenbestimmung sei der Zweck der Zweckentfremdungsregelungen erreicht. Es werde sichergestellt, daß der Bestand an Wohnraum auf Dauer erhalten bleibe. Da der durch die Zweckentfremdungsgenehmigung zum Abbruch freigegebene Wohnraum keiner Mietpreisbindung unterlegen habe, stelle die durch die weitere Auflage angeordnete Mietpreisbindung für den Ersatzwohnraum keine Maßnahme zur Sicherung des Bestandes an Wohnraum dar, sondern ziele auf eine Verbesserung der Wohnraumsituation ab. Eine solche Maßnahme werde aber durch den Zweck des Art. 6 § 1 MRVerbG nicht mehr gedeckt. Bereits die Auflage zur Zweckentfremdungsgenehmigung, daß der Ersatzwohnraum nicht luxuriös sein dürfe, stelle sicher, daß für den Ersatzwohnraum nur Mieten gefordert werden könnten, die von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein aufgebracht werden könnten. Auch der Umstand, daß die Mieten für den neugeschaffenen Ersatzwohnraum höher lägen, als für den alten, rechtfertige die Auflage nicht. Allein dadurch, daß der neue, qualitativ besser ausgestattete Ersatzwohnraum teurer sei als der alte, werde die Wohnraumversorgung der Bevölkerung nicht gefährdet.

18

Gegen das ihr am 22.08.1994 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 20.09.1994 Berufung eingelegt. Sie hält die Auflage, daß der Ersatzwohnraum zu keiner höheren Miete als der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden dürfe, für eine geeignete Maßnahme, um den Gesetzeszweck von Art. 6 § 1 MRVerbG zu erfüllen. Der Bestandsschutz von Wohnraum habe zum Ziel, eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten. "Angemessene Bedingungen" bedeute, daß die Mieten für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein tatsächlich auch noch aufgebracht werden könnten. Die Auflage habe den Zweck, die Vermietbarkeit zu derartigen Bedingungen zu sichern. Sie sei hierfür auch geeignet. Die Auflage sei auch erforderlich, obwohl ebenfalls angeordnet sei, daß der zu schaffende Ersatzwohnraum nicht luxuriös sein dürfe. Beide Auflagen verfolgten verschiedene Zwecke. Die Auflage, nicht luxuriösen Ersatzwohnraum zu schaffen, sichere lediglich den Bestand von Wohnraum einer bestimmten Art und Güte, die nicht wesentlich von der des vernichteten Wohnraums abweiche. Diese Auflage sichere aber nicht, daß der zur Verfügung gestellte Ersatzwohnraum auch zu Mieten vermietet werde, die von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein aufgebracht werden könnten. Dieses Ziel werde erst durch die weitergehende Auflage, den Ersatzwohnraum zur ortsüblichen Miete zu vermieten, erreicht. Die auferlegte Verpflichtung greife auch nicht unzumutbar in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ein, sondern halte sich im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG. Auch bei Festlegung einer Miete auf das ortsübliche Vergleichsniveau behalte der Eigentümer eine ausreichende Rendite.

19

Die Beklagte beantragt:

20

Das Urteil des Verwaltungsgerichts F. vom 09. August 1994 - 4 K 1786/93 - wird insoweit geändert, als es den Bescheid der Beklagten vom 08.12.1992, den Abhilfebescheid der Beklagten vom 21.04.1993 sowie den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums F. vom 03.09.1993 insoweit aufgehoben hat, als darin bestimmt ist, daß der für den zweckentfremdeten Wohnraum zu schaffende Ersatzwohnraum für eine Wohnfläche von 374 qm nicht zu einem Mietzins vermietet werden darf, der die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Die Klage vom 29.09.1993 wird abgewiesen.

21

Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

23

Er ist der Ansicht, für eine Auflage dieser Art fehle es an einer gesetzlichen Ermächtigung. Der Zweck der gesetzlichen Regelung werde bereits dadurch erreicht, daß der neugeschaffene Ersatzwohnraum nicht luxuriöser sein dürfe, als der bisherige. Die zusätzlich angeordnete Beschränkung der höchstzulässigen Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete schieße über das Ziel des Gesetzes hinaus. Es liege auch ein Verstoß gegen Art. 3 GG vor. Hätte der Kläger das Gebäude aufwendig saniert, so unterläge der so geschaffene Wohnraum keiner vergleichbaren Mietpreisbindung. Selbst bei Schaffung neuen Wohnraums unter Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel hätte lediglich eine zeitlich begrenzte Mietpreisbindung bestanden, während die strittige Auflage zeitlich unbegrenzt sei.

24

Die Parteien haben sich mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt.

25

Dem Senat liegen neben den Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts F. die einschlägigen Behördenakten der Beklagten sowie die Akten des Regierungspräsidiums F. vor. Hierauf sowie auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

26

Der Senat entscheidet mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung (§§ 125 Abs. 1, 101 Abs. 2 VwGO).

27

1.) Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet. Zu Unrecht hat das Verwaltungsgericht die Bescheide der Beklagten vom 08.12.1992 und 21.04.1993 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums F. vom 03.09.1993 insoweit aufgehoben, als darin bestimmt ist, daß der für den zweckentfremdeten Wohnraum zu schaffende Ersatzwohnraum nicht zu einem Mietzins vermietet werden darf, der die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Der Senat hält diese der Zweckentfremdungsgenehmigung beigefügte Auflage für rechtmäßig.

28

Streitgegenstand des Berufungsverfahrens ist nur noch die Auflage in Ziff. 2 des Bescheides der Beklagten vom 08.12.1992 in Gestalt der näheren Regelung im Schriftsatz der Beklagten vom 21.03.1994 (VG AS. 79), daß der Mietzins für den Ersatzwohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen dürfe, soweit sie sich auf 374 qm bezieht - diese Fläche entspricht der Quadratmeterzahl des abgebrochenen Wohnraums. Bei dieser Auflage handelt es sich um eine zusätzliche Anordnung im Sinne des § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG, wie das Verwaltungsgericht zu Recht angenommen hat. Diese der Zweckentfremdungsgenehmigung als Nebenbestimmung hinzugefügte Auflage ist selbständig anfechtbar. Insoweit kann den Ausführungen im verwaltungsgerichtlichen Urteil (S. 7/8) gefolgt werden. Bestätigt wird diese Rechtsansicht durch Entscheidungen zur Zulässigkeit von selbständig anfechtbaren Zahlungsauflagen (VGH Baden-Württemberg, Beschluß vom 25.04.1994 - 10 S 3079/93 -; BVerwG, Urteil vom 12.03.1982 - BVerwGE 65, 139).

29

2.) Rechtsgrundlage für die Zweckentfremdungsgenehmigung ist Art. 6 § 1 Abs. 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes vom 04.11.1971 (MRVerbG, BGBl. I 1745) i.V.m. § 1 der 4. Verordnung der Landesregierung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 16.07.1990 (GBl. S. 241). Daß eine Zweckentfremdungsgenehmigung beim Abbruch von altem Wohnraum und der Errichtung von neuem Wohnraum überhaupt erforderlich ist, ergibt sich aus den Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts vom 04.02.1975 (BVerfGE 38, 348 ff.) und des Bundesverwaltungsgerichts vom 12.12.1979 (BVerwGE 59, 195).

30

Rechtsgrundlage für die im vorliegenden Verfahren umstrittene Auflage ist Art. 6 § 1 Abs. 2 MRVerbG i.V.m. § 1 der genannten Verordnung der Landesregierung und § 36 Abs. 2 Nr. 4 LVwVfG. Außerdem sieht die Verwaltungsvorschrift des Innenministeriums über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 27.09.1991 (GABl. 1991, 1050) unter 3.6.6 vor: "Der Ersatzwohnraum muß dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen, wie vorher der zweckentfremdete Wohnraum. Danach ist insbesondere ein Mietenniveau zu verlangen, das die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet". Eine wortgleiche Regelung ist in der inzwischen ergangenen neuen Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 11.02.1994 (GABl. 1994, 187) enthalten.

31

Die Auflagenermächtigung in Art. 6 § 1 Abs. 2 Satz 1 MRVerbG genügt auch den verfassungsrechtlichen Anforderungen an die hinreichende Bestimmtheit belastender und zugleich den Inhalt des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) konkretisierender gesetzlicher Regelungen. In Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Urteile vom 12.03.1982, BVerwGE 65, 139, 142 und vom 20.08.1986, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 18) geht der Senat davon aus, daß die gesetzliche Ermächtigung ausreichend ist. Insoweit hat das Bundesverfassungsgericht bereits in seinem Beschluß vom 04.02.1975 (BVerfGE 38, 348, 369) dargelegt, daß es verfassungsrechtlich unbedenklich ist, daß Art. 6 § 1 Abs. 2 MRVerbG die in Betracht kommenden Auflagen nicht näher definiert. Allerdings gehöre zu einer rechtmäßigen Betätigung des insoweit der Behörde eingeräumten Ermessens, daß die Auflagen streng am Zweck der Ermächtigung ausgerichtet würden. In der Entscheidung vom 02.12.1980 (BVerfGE 55, 249, 259) hat das Bundesverfassungsgericht hierzu ausgeführt, daß in Art. 6 § 1 Abs. 2 MRVerbG vorgesehene Auflagen z.B. einen von dem Vorhaben als solchem nicht zu erwartenden angemessenen Ausgleich für die mit der Zweckentfremdung verbundene Verschlechterung der Wohnraumversorgung schaffen könnten. Hier ging es um zusätzliche Zahlungsauflagen, die mit der Zweckentfremdungsgenehmigung verbunden wurden. Derartige Zahlungsauflagen hat das Bundesverfassungsgericht dann für zulässig gehalten, wenn ihnen die Aufgabe zukommt, durch die Zweckentfremdung bedingte Mehraufwendung der Allgemeinheit bei der Schaffung neuen Wohnraums teilweise zu kompensieren. Derartige Nachteile seien jedoch nicht zu erwarten, wenn an Stelle alter Wohnungen freifinanzierter Wohnraum, der kein Luxuswohnraum sei, mit größerer Gesamtfläche errichtet werde.

32

Der Zweck der Ermächtigung für die Landesverordnung ergibt sich nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts (Beschluß vom 04.02.1975, BVerfGE 38, 360) unmittelbar und deutlich aus der Ermächtigungsnorm selbst. Gewährleistet werden soll der Bestandsschutz von Wohnraum mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen. Dieser Zweck ist dem Gesetzeswortlaut des Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG zu entnehmen. Nach Art. 6 § 1 Abs. 2 MRVerbG sind demzufolge Auflagen zulässig, soweit sie diesem Zweck der Ermächtigung dienen. "Ausreichende Versorgung" bedeutet dabei ein annäherndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage, d.h. ein Angebot von Wohnungen, wie sie dem allgemein für Wohnungen der entsprechenden Gegend und Lage anzutreffenden Standard entsprechen. "Angemessene Bedingungen" bedeutet nicht außergewöhnlich niedrige Mieten, sondern Mieten, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, d.h. auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht werden können.

33

3.) Das Verwaltungsgericht hat im vorliegenden Fall angenommen, daß die Auflage, den neu zu schaffenden Ersatzwohnraum nur zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu vermieten, einen Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 grundrechtlich geschützte Eigentum des Klägers darstelle. Diese Ansicht teilt der Senat nicht. Art. 14 Abs. 2 GG beinhaltet die Sozialbindung des Eigentums. In diesem Rahmen ist das Zweckentfremdungsverbot zu sehen, das dem Eigentümer von Wohnraum als Konkretisierung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums zugemutet wird, soweit die verfassungsrechtlich gewährleistete Privatnützigkeit des Eigentumsgegenstandes nicht aufgehoben wird. Die Privatnützigkeit von Wohnraum bleibt für den Eigentümer erhalten, sofern dieser Raum zu ihm zumutbaren - nicht notwendig optimalen - Bedingungen als Wohnraum vermietet werden kann (BVerwG, Urteil vom 23.08.1991, Buchholz 454.51 Nr. 17; BVerwG, Urteil vom 10.05.1985, BVerwGE 71, 291, 301). Die verfassungsrechtliche Forderung einer am Gemeinwohl ausgerichteten Nutzung des Privateigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) umfaßt das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange derjenigen Mitbürger, die auf die Nutzung der betreffenden Eigentumsgegenstände angewiesen sind. Dieses Angewiesensein begründet einen sozialen Bezug und eine besondere soziale Funktion dieser Eigentumsgegenstände. Große Teile der Bevölkerung sind, zumal in den Städten, nicht in der Lage, aus eigener Kraft Wohnraum für sich zu schaffen, und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen (BVerfG, Beschluß vom 04.02.1975, BVerfGE 38, 370). Ziel der im vorliegenden Fall umstrittenen Auflage ist die Erhaltung von Wohnraum zu marktüblichen Preisen. Die Auflage, für den Ersatzwohnraum nur die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen zu dürfen, ist deshalb zulässig (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl. E 84, C 53; Böhle, Zweckentfremdung von Wohnraum Art. 6 § 1 Abs. 2 Satz 1 Rdn. 103). Nachdem das Bundesverfassungsgericht Mieten für "angemessen" hält, die von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein tatsächlich aufgebracht werden, ist es verfassungsrechtlich unbedenklich, als Obergrenze die ortsübliche Vergleichsmiete festzulegen.

34

4.) Dies gilt auch im Hinblick darauf, daß die Zweckentfremdungsgenehmigung zusätzlich die Anordnung enthält, daß der Ersatzwohnraum den zweckentfremdeten Wohnraum nicht in luxuriöser Weise überschreiten darf. Bei der Zweckentfremdungsgenehmigung ist zu berücksichtigen, ob der neu geschaffene Wohnraum nach seiner Beschaffenheit und seiner Ausstattung als Marktausgleich für den verlorenen Wohnraum anzuerkennen ist, oder ob es sich dabei um besonders hochwertige und teure Wohnungen handelt (Schmidt-Futterer a.a.O. E 84). Das Bundesverfassungsgericht (Beschluß vom 02.12.1980, BVerfGE 55, 259) stellt darauf ab, daß wesentliche Nachteile bei der Wohnraumversorgung der Bevölkerung nicht zu erwarten sind, wenn an Stelle alter Wohnungen frei finanzierter Wohnraum, der kein Luxuswohnraum ist, mit größerer Gesamtfläche errichtet wird. Das Bundesverwaltungsgericht hat (Urteil vom 12.03.1982, BVerwGE 65, 145) sechs Voraussetzungen aufgestellt, bei deren Vorliegen einer Zweckentfremdung nichts entgegensteht. In diesem Zusammenhang interessieren die 5. Voraussetzung, die verlangt, daß der Zulässigkeit einer Überschreitung des Standards, den der zweckentfremdete Raum hat, eine obere Grenze gesetzt ist, und die 6. Voraussetzung, daß der Ersatzraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen muß, wie vorher der zweckentfremdete Wohnraum. Aus dieser Aufzählung der Voraussetzungen 5. und 6. nebeneinander folgt, daß sowohl das Verlangen des nicht zu luxuriös ausgestatteten Wohnraums als auch die Festschreibung des Mietpreises auf die ortsübliche Vergleichsmiete nebeneinander möglich sind.

35

Auch neben der Festlegung eines bestimmten Standards verletzt die Beschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete das Eigentumsrecht des Klägers aus Art. 14 Abs. 1 GG nicht, sondern hält sich im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 2 GG. Zu diesem Ergebnis führt auch folgende Überlegung: Bei einer konkreten Betrachtungsweise, d.h. einer solchen, die auf den vorliegenden Fall bezogen ist, müssen die tatsächlichen Verhältnisse berücksichtigt werden. In den abgebrochenen Gebäuden waren die Wohnungen vermietet, und es bestand die Möglichkeit der Weiterführung der Mietverhältnisse oder der Auflösung derselben wegen des Abbruchs der Gebäude. Konkrete Betrachtungsweise ist in diesem Zusammenhang nicht bezogen auf die Mietverhältnisse mit den konkreten Mietern, sondern auf die konkrete Situation, d.h. auf den örtlichen Wohnungsmarkt (vgl. BVerwG; Urteil vom 22.04.1994, Buchholz 454.51 Nr. 18). Der örtliche Wohnungsmarkt soll durch den Abbruch der alten Gebäude und die Neuerrichtung des neuen Gebäudes nicht wesentlich verändert werden, es soll eine gewisse Kontinuität gewahrt werden. Solange die alten Wohnungen vorvermietet waren, hatte der Kläger als Eigentümer nur die Möglichkeit einer Mieterhöhung im Rahmen dieser Mietverhältnisse bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. hierzu BVerfG, Beschluß vom 23.04.1974, NJW 74, 1499). Nachdem die Mietverhältnisse aufgrund des Abbruchs der alten Gebäude beendet wurden, können für die neu errichteten Wohnungen neue Mietverträge abgeschlossen werden. Die Zweckentfremdungsgenehmigung dient aber nicht dem Zweck, dem Eigentümer die Möglichkeit einer freien Mieterhöhung über das Maß des zuvor rechtlich Zulässigen und damit der ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus zu verschaffen. Dieses ist nicht der Zweck des MRVerbG. Eine Ausschöpfung des Eigentumsrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG ergibt sich für den Eigentümer auch noch, wenn er eine Rendite in Höhe der vertraglichen Miete, der Kostenmiete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete hat. Aufgehoben wird für ihn nur die Möglichkeit, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung seines Eigentums sofort und maximal auszunutzen. Diese Möglichkeit aber ist bei in den Ballungsgebieten gegebener unzureichender Versorgungslage verfassungsrechtlich nicht geschützt (BVerfG, Beschluß vom 04.02.1975, BVerfGE 38, 371). Die Vermietung als Wohnraum mit einem Ertrag in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist dem Eigentümer demnach zumutbar (BVerwG, Urteil vom 23.08.1991, Buchholz 454.51 Nr. 17; Böhle a.a.O.; Schmidt-Futterer E 84).

36

Die strittige Auflage erweist sich deshalb als rechtmäßig. Der Berufung der Beklagten war daher stattzugeben.

 


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