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Vorschrift
Normgeber:Finanzministerium Baden-Württemberg
Vorschrift:VV BW FinMin 1997-05-28 S 3014/5
Fassung vom:28.05.1997
Gültig ab:28.05.1997
  Gültigkeitshinweis
Quelle:juris Logo
Normen:§ 146 Abs 2 S 1 BewG , § 146 Abs 4 BewG , § 2 WoEigG , § 146 Abs 3 S 1 BewG , § 8 WoEigG ... mehr
BStBl-Fundstelle:BStBl I 1997, 592
Karteifundstellen:Bew-Kartei BW § 146 BewG Karte 1, Bew-Kartei BY § 146 BewG Karte 1
Zitiervorschlag:Finanzministerium Baden-Württemberg, 28.05.1997, S 3014/5, FMNR263050097 Zitiervorschlag
Gleichlautende Erlasse
der obersten Finanzbehörden der Länder
 
betreffend die Bewertung von bebauten Grundstücken im Ertragswertverfahren (§ 146 BewG)
 
Vom 28. Mai 1997
 
 


Rdn.


1


Anwendungsbereich


1


2

Begriff des bebauten Grundstücks

2

2.1

Definition

2

2.2


Benutzbarkeit, Bezugsfertigkeit, Errichtung in Bauabschnitten


3


3

Wirtschaftliche Einheit

5

3.1

Umfang

5

3.2

Wohnungs-/Teileigentum

9

3.2.1

Entstehung

9

3.2.2


Umfang der wirtschaftlichen Einheit


12


4


Übersicht über das Ertragswertverfahren


17


5

Jahresmiete

19

5.1

Begriff der Jahresmiete

19

5.2

Betriebskosten

23

5.3

Vermietung zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken

26

5.4


Durchschnittliche Jahresmiete


27


6

Übliche Miete

30

6.1

Anwendungsfälle

30

6.2

Begriff der üblichen Miete

35

6.3

Ermittlung der üblichen Miete

38

6.3.1

Vergleichsmieten

39

6.3.2

Mietspiegel

40

6.3.3

Mietgutachten

43

6.4

Durchschnittsmiete

44

6.5


Wohn-/Nutzfläche


45


7

Alterswertminderung

46

7.1

Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer

47

7.2

Verkürzung der Gewöhnlichen Nutzungsdauer

48

7.3


Gebäude oder Gebäudeteile mit unterschiedlichen Fertigstellungsjahren


49


8


Zuschlag bei Grundstücken mit nicht mehr als zwei Wohnungen


50


9


Mindestwert


54


10


Nachweis (Öffnungsklausel)


56


 
1
Anwendungsbereich
 
1
Dieser Erlaß gilt für die Bewertung inländischer bebauter Grundstücke nach dem Ertragswertverfahren (§ 146 BewG)
 
-
für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ab 1. Januar 1996 und
 
-
für Zwecke der Grunderwerbsteuer ab 1. Januar 1997.
 
2
Begriff des bebauten Grundstücks
 
2.1
Definition
 
2
Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Zum Gebäudebegriff vgl. gleichlautende Erlasse vom 31. März 1992 (BStBl I S. 342). Bei der Abgrenzung zu den unbebauten Grundstücken bleiben Gebäude, die keiner oder einer nur unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können (§ 145 Abs. 2 Satz 1 BewG; vgl. Tz. 2.1.2 der gleichlautenden Erlasse vom 15. April 1997, BStBl I S. 394), unberücksichtigt.
 
2.2
Benutzbarkeit, Bezugsfertigkeit, Errichtung in Bauabschnitten
 
3
Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Merkmalen zugemutet werden kann, sie zu benutzen. Im Besteuerungszeitpunkt müssen alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sein. Geringfügige Restarbeiten, die üblicherweise vor dem tatsächlichen Bezug durchgeführt werden (z.B. Malerarbeiten, Verlegen des Bodenbelags), schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Auf die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde kommt es nicht an. Ist das Gebäude im Besteuerungszeitpunkt bezogen, begründet dies die widerlegbare Vermutung der Bezugsfertigkeit.
 
4
Bei der Entscheidung, ob ein Gebäude bezugsfertig ist, ist auf das ganze Gebäude und nicht auf einzelne Wohnungen oder Räume abzustellen. Sind z.B. Wohnungen im Erdgeschoß vor dem Besteuerungszeitpunkt, die übrigen Wohnungen jedoch erst danach bezugsfertig geworden, ist das Gebäude als nicht bezugsfertig anzusehen. Die Bewertung erfolgt nach § 149 BewG. Wird ein Gebäude abschnittsweise errichtet, ist die Entscheidung, ob ein bezugsfertiges Gebäude anzunehmen ist, nach der Verkehrsanschauung zu treffen. Demnach ist ein Einfamilienhaus als bezugsfertig anzusehen, wenn die Wohnräume im Erdgeschoß fertiggestellt sind und ein späterer Ausbau des Dachgeschosses möglich ist, damit jedoch vor dem Besteuerungszeitpunkt noch nicht begonnen worden ist. Sind bei einem Bürogebäude mehrere Geschosse bereits bezugsfertig, fehlt bei anderen allerdings noch der Innenausbau, ist das Gebäude insgesamt noch nicht bezugsfertig und somit nach § 149 BewG zu bewerten.
 
3
Wirtschaftliche Einheit
 
3.1
Umfang
 
5
Zur wirtschaftlichen Einheit eines bebauten Grundstücks gehören der Grund und Boden, die Gebäude, die Außenanlagen, sonstige wesentliche Bestandteile und das Zubehör. Nicht einzubeziehen sind Maschinen und Betriebsvorrichtungen, auch wenn sie wesentliche Bestandteile sind. Verstärkungen von Decken und die nicht ausschließlich zu einer Betriebsanlage gehörenden Stützen und sonstige Bauteile wie Mauervorlagen und Verstrebungen gehören zum Grundstück (vgl. § 68 Abs. 2 BewG). Wegen weiterer Abgrenzungsfragen vgl. gleichlautende Erlasse vom 31. März 1992 (BStBl 1992 I S. 342).
 
6
Zum Grund und Boden gehören die bebaute Fläche und die mit dem Gebäude im Zusammenhang stehende unbebaute Fläche, insbesondere der Hofraum sowie Haus- und Vorgarten. Bei einer größeren unbebauten Fläche ist für die Beurteilung, was als wirtschaftliche Einheit gilt, die Verkehrsanschauung maßgebend. Wegen weiterer Einzelheiten vgl. gleichlautende Erlasse zur Bewertung von unbebauten Grundstücken vom 15. April 1997 (BStBl I S. 394).
 
7
Wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind auch das Gebäude und die mit dem Gebäude verbundenen Anbauten (z.B. Wintergärten). Im Grundstückswert zu erfassen sind die Nebengebäude, wenn sie auf dem mit dem Hauptgebäude bebauten Grundstück stehen (z.B. Garagen). Nebengebäude, die getrennt von dem Hauptgebäude, z.B. auf der anderen Straßenseite stehen, sind regelmäßig nicht in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen.
 
8
Der Anteil des Eigentümers an gemeinschaftlichen Hofflächen oder Garagen ist nach § 138 Abs. 3 Satz 2 BewG in das Grundstück mit dem Hauptgebäude einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit diesem genutzt wird. Dabei ist es unerheblich, ob einzelne Garagen unabhängig von einem Hauptgebäude genutzt werden.
 
3.2
Wohnungs-/Teileigentum
 
3.2.1
Entstehung
 
9
Wohnungseigentum und Teileigentum wird nach § 2 WEG entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG) begründet. Nach § 3 WEG kann Sondereigentum auch an Räumen in einem erst zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden. Ebenso ist die Teilung durch den Eigentümer auch bei einem erst noch zu errichtenden Gebäude möglich (§ 8 Abs. 1 WEG). Die rechtliche Zusammenführung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil bildet vom Beginn an Wohnungseigentum oder Teileigentum im Sinne des § 1 Abs. 2 und 3 WEG.
 
10
Für die Entstehung eines Wohnungs-/Teileigentums reicht es aus, daß die Teilungserklärung beurkundet und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingegangen ist. Dies gilt sowohl für im Besteuerungszeitpunkt noch nicht bezugsfertige Gebäude als auch für bereits bestehende Gebäude.
 
11
Nach dem BFH-Urteil vom 24. Juli 1991 (BStBl 1993 II S. 87) entsteht eine wirtschaftliche Einheit beim Wohnungseigentum erst mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Das Urteil betrifft nur die Teilung eines bestehenden Zweifamilienhauses in zwei Eigentumswohnungen, ohne daß über die Eigentumswohnungen ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde (Vorratsteilung). Aus diesem Grund ist das Urteil nur anzuwenden, wenn ein Steuerpflichtiger dies ausdrücklich beantragt.
 
3.2.2
Umfang der wirtschaftlichen Einheit
 
12
Die wirtschaftliche Einheit des Wohnungs-/Teileigentums setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zusammen, zu dem es gehört. Sind bei einem Wohnungseigentum mehrere Wohnungen mit nur einem Miteigentumsanteil verbunden, sind sie grundsätzlich zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn die tatsächlichen Gegebenheiten der Verkehrsanschauung entgegenstehen.
 
13
Liegen die Wohnungen in demselben Haus unmittelbar übereinander oder nebeneinander und sind sie so miteinander verbunden, daß sie sich als ein Raumkörper darstellen, bilden sie eine wirtschaftliche Einheit (BFH-Urteil vom 1. April 1987, BStBl II S. 840). Besteht keine derartige Verbindung, weil sich die Wohnungen getrennt von anderen im Sondereigentum stehenden Wohnungen im Gebäude befinden, sind nach der Verkehrsanschauung mehrere wirtschaftliche Einheiten anzunehmen.
 
14
Handelt es sich dagegen um mehrere Wohnungen, die jeweils mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden sind und liegen mithin zivilrechtlich mehrere selbständige Wohnungseigentumsrechte vor, ist trotz des tatsächlichen Aneinandergrenzens und der Eintragung auf ein gemeinsames Wohnungsgrundbuchblatt eine Zusammenfassung zu einer einheitlichen wirtschaftlichen Einheit nicht möglich (BFH-Urteil vom 1.8.1990, BStBl II S. 1016). Werden mehrere Wohnungen durch größere bauliche Maßnahmen zu einer einzigen Wohnung umgestaltet und sind sie danach nicht mehr ohne größere bauliche Veränderungen getrennt veräußerbar, bilden sie nur eine wirtschaftliche Einheit. Dies gilt entsprechend für die bauliche Zusammenfassung von Wohnung und Gewerberaum.
 
15
Zubehörräume, insbesondere Kellerräume und sonstige Abstellräume, die der Grundstückseigentümer gemeinsam mit seinem Miteigentumsanteil nutzt, sind ohne Rücksicht auf die zivilrechtliche Gestaltung in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen.
 
16
Gehören zu der Wohnung auch Garagen, sind sie in die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums einzubeziehen (§ 138 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 70 Abs. 1 und 2 BewG). Hierbei ist es unerheblich, wie das Eigentum des Wohnungseigentümers an den Garagen gestaltet ist. Es kommt auch nicht darauf an, ob sich die Garagen auf dem Grundstück der Eigentumswohnungsanlage oder auf einem Grundstück in der näheren Umgebung befinden. An Abstellplätzen außerhalb von Sammelgaragen kann kein Sondereigentum begründet werden. Derartige Abstellplätze sind Gemeinschaftseigentum, die jedoch mittels einer Nutzungsvereinbarung einem bestimmten Wohnungseigentums- oder Teileigentumsrecht zugeordnet werden können.
 
4
Übersicht über das Ertragswertverfahren
 
17
Der Grundstückswert ergibt sich regelmäßig durch
 
-
die Anwendung des Vervielfältigers von 12,5
 
-
auf die maßgebende Jahresmiete (vgl. Tz. 5) bzw. übliche Miete (vgl. Tz. 6)
 
-
abzüglich der Wertminderung wegen Alters (vgl. Tz. 7) des Gebäudes,
 
-
bei Wohngrundstücken mit nicht mehr als zwei Wohnungen erhöht um einen Zuschlag von 20 v.H. (vgl. Tz. 8).
 
Dieser Wert darf nicht geringer sein als der Mindestwert (vgl. Tz. 9).
 
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist möglich (vgl. Tz. 10).
 
Der Grundstückswert ist auf volle tausend DM nach unten abzurunden (§ 139 BewG).
 
18
Der gesetzlich festgelegte Vervielfältiger von 12,5 ist bei allen Grundstücken anzuwenden. Durch das Bewertungsverfahren nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG sind alle Bestandteile der wirtschaftlichen Einheit "bebautes Grundstück" erfaßt. Auch alle wertmindernden Umstände sind berücksichtigt, z.B. wegen Lärm-, Rauch- und Geruchsbelästigungen, Denkmaleigenschaft sowie Baumängel und Bauschäden. Für den Steuerpflichtigen besteht die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Maßgebend sind stets die tatsächlichen Verhältnisse im Besteuerungszeitpunkt (§ 138 Abs. 1 Satz 2 BewG).
 
5
Jahresmiete
 
5.1
Begriff der Jahresmiete
 
19
Die Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter oder Pächter für die Nutzung des bebauten Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von 12 Monaten zu zahlen haben (§ 146 Abs. 2 Satz 2 BewG).
 
20
Zur Jahresmiete rechnen neben den vereinbarten Mieten für die Grundstücksnutzung auch
 
-
Mieteinnahmen für Stellplätze,
 
-
Mieteinnahmen für Nebengebäude, z.B. für Garagen,
 
-
Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen, aber neben der Raumnutzung aufgrund des Mietvertrags gewährt werden (z.B. Reklamenutzung sowie für das Aufstellen von Automaten),
 
-
Vergütungen für Nebenleistungen, die zwar die Raumnutzung betreffen, jedoch nur einzelnen Mietern zugute kommen (z.B. zusätzliche Mieteinnahmen für die Verkabelung des Gebäudes zwecks Datenfernübertragung, für den Einbau einer Klimaanlage oder für die Nutzung eines Schwimmbads),
 
-
Untermietzuschläge,
 
-
Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen, soweit sie auf die Miete anzurechnen sind,
 
-
Zahlungen des Mieters an Dritte für den Eigentümer, soweit es sich nicht um Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. BV handelt (z.B. Erschließungskosten),
 
-
Leistungen des Mieters, die nicht in Geld bestehen, soweit sie nicht gleichzeitig als Betriebskosten zu berücksichtigen wären (z.B. die Übernahme der Grundstücksverwaltung),
 
-
die Umsatzsteuer, soweit das Gebäude insgesamt oder teilweise umsatzsteuerpflichtig vermietet ist.
 
21
Nicht in die Jahresmiete einzubeziehen sind insbesondere
 
-
Einnahmen für die Überlassung von Maschinen und Betriebsvorrichtungen,
 
-
Einnahmen für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen (z.B. bei möblierten Wohnungen, Ferienwohnungen, Studentenwohnheimen),
 
-
Dienstleistungen, die nicht die Grundstücksnutzung betreffen (Reinigungsdienste),
 
-
Zuzahlungen Dritter außerhalb des Mietverhältnisses (z.B. bei Bauherrengemeinschaften Zahlungen des Mietgarantiegebers).
 
22
Bei der Jahresmiete handelt es sich um eine Sollmiete. Maßgebend ist die Miete, die vertraglich vereinbart worden ist, unabhängig davon, ob Mietpreisbindungen bestehen. Auf die tatsächlich gezahlte Miete kommt es nicht an. Bei Mietausfällen ist somit trotz des geringeren Ertrags eine Bewertung auf der Grundlage der vereinbarten Miete vorzunehmen.
 
5.2
Betriebskosten
 
23
Nicht zur Jahresmiete gehören die umlagefähigen Kosten, die neben der Miete nach Anlage 3 der II. BV gesondert mit dem Mieter abgerechnet werden können. Hierbei handelt es sich um folgende Betriebskosten:
 
-
Grundsteuer,
 
-
Kosten der Wasserversorgung,
 
-
Kosten der Entwässerung,
 
-
Kosten für zentrale Heizungsanlage einschließlich Wartung und Reinigung,
 
-
Kosten für zentrale Wasserversorgung,
 
-
Kosten des Betriebs von Aufzügen,
 
-
Gebühren für Straßenreinigung und Müllabfuhr,
 
-
Kosten für Hausreinigung,
 
-
Kosten der Gartenpflege,
 
-
Kosten der Beleuchtung (Allgemeinstrom),
 
-
Schornsteinfegergebühren,
 
-
Beiträge zur Gebäudehaftpflicht- und -sachversicherung,
 
-
Kosten für den Hauswart,
 
-
Kosten für Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluß,
 
-
Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung,
 
-
Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen.
 
24
Die umlagefähigen Kosten bestimmen sich auch im Saarland nach Anlage 3 der II. BV.
 
Sind die umlagefähigen Betriebskosten ganz oder teilweise in der vereinbarten Miete enthalten, sind sie herauszurechnen. Dabei sind sie mit dem Betrag anzusetzen, der wirtschaftlich auf den maßgeblichen Vermietungszeitraum entfällt. Aus Vereinfachungsgründen bestehen gegen eine zeitanteilige Zurechnung nach Monaten keine Bedenken (vgl. Tz. 5.4).
 
25
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis) sind bereits bei der Festlegung des Vervielfältigers berücksichtigt worden.
 
5.3
Vermietung zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken
 
26
Die Grundsätze nach Tz. 5.1 und 5.2 gelten entsprechend für gewerblich, freiberuflich oder öffentlich genutzte Grundstücke oder Grundstücksteile (§ 146 Abs. 2 Satz 3, 2. Halbsatz BewG). Werden Betriebskosten pauschal erhoben und nicht mit dem Mieter abgerechnet, sind sie in der Jahresmiete zu erfassen. Die tatsächlich angefallenen Betriebskosten sind davon abzuziehen.
 
5.4
Durchschnittliche Jahresmiete
 
27
§ 146 Abs. 2 Satz 1 BewG schreibt vor, daß aus den Jahresmieten der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt eine im Durchschnitt erzielte Jahresmiete - gemeint ist auch hier eine durchschnittliche Soll-Miete - ermittelt wird. Der Mietermittlungszeitraum umfaßt die letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt, nicht die letzten drei Kalenderjahre. Aus Vereinfachungsgründen kann der Monat, in den der Besteuerungszeitpunkt fällt, mit in den Ermittlungszeitraum einbezogen werden.
 
Beispiel:
A ist am 15.11.1996 verstorben. Zu seinem Nachlaß gehört ein Mietwohngrundstück.
 
Der Mietermittlungszeitraum beginnt ab 1.12.1993 und endet am 30.11.1996.
 
28
Ist das Grundstück oder ein Teil davon innerhalb des dreijährigen Mietermittlungszeitraums nicht vermietet (z.B. Leerstand bei Mieterwechsel oder wegen Modernisierung), von dem Eigentümer oder dessen Familie selbst genutzt, anderen unentgeltlich zur Nutzung überlassen oder an Angehörige oder Arbeitnehmer des Eigentümers vermietet worden, ist für diesen Zeitraum die übliche Miete anzusetzen (§ 146 Abs. 3 Satz 1 BewG; vgl. Tz. 6). Die übliche Miete ist nach den Verhältnissen des Zeitraums zu ermitteln, für den sie anzusetzen ist.
 
29
Bei Gebäuden, die innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt bezugsfertig geworden sind, ist die Jahresmiete aus dem kürzeren Zeitraum zu ermitteln (§ 146 Abs. 2 Satz 4 BewG).
 
6
Übliche Miete
 
6.1
Anwendungsfälle
 
30
Die übliche Miete ist nach § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG in den Fällen anzusetzen, in denen Grundstücke oder Grundstücksteile
 
-
innerhalb des dreijährigen Mietermittlungszeitraums zeitweise nicht genutzt waren,
 
-
von dem Eigentümer oder dessen Familie selbst genutzt wurden,
 
-
an andere unentgeltlich zur Nutzung überlassen wurden,
 
-
an Angehörige oder an Arbeitnehmer des Eigentümers vermietet waren.
 
Wegen der Zeiten der Nichtnutzung vgl. Tz. 5.4.
 
31
Der Ansatz der üblichen Miete bei der Nutzung durch den Eigentümer oder dessen Familie gilt nicht nur bei der Überlassung von Wohnräumen, sondern auch für die Überlassung von gewerblich oder freiberuflich genutzten Räumen. Deshalb ist z.B. das vom Grundstückseigentümer selbst genutzte Bürohaus und der selbst genutzte Laden unter Ansatz der üblichen Miete zu bewerten.
 
32
Die übliche Miete ist auch dann anzusetzen, wenn ein Grundstück oder ein Grundstücksteil an andere unentgeltlich zur Nutzung überlassen wird, unabhängig davon, ob es sich bei den anderen um Angehörige des Grundstückseigentümers oder um fremde Dritte handelt. Auf die Art der Nutzung des Grundstücks oder des Grundstücksteils kommt es nicht an.
 
33
Erfolgt die Nutzungsüberlassung an Angehörige oder Arbeitnehmer des Grundstückseigentümers gegen Zahlung einer Miete, ist statt der Jahresmiete stets die übliche Miete anzusetzen. Das gilt auch, wenn die tatsächlich vereinbarte Miete nur geringfügig von der üblichen Miete abweicht. Wegen des Begriffs der Angehörigen vgl. § 15 AO und wegen des Begriffs des Arbeitnehmers vgl. § 1 Abs. 2 LStDV.
 
34
Wird ein Grundstück oder ein Grundstücksteil nicht an Angehörige oder Arbeitnehmer, sondern an andere Personen verbilligt oder überhöht vermietet, führt dies nicht zum Ansatz der üblichen Miete. Es bleibt vielmehr bei der tatsächlich vereinbarten Miete. Auf den Umfang der Abweichung zwischen der tatsächlich vereinbarten Miete zur üblichen Miete kommt es nicht an.
 
6.2
Begriff der üblichen Miete
 
35
Bei der üblichen Miete handelt es sich um die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird (§ 146 Abs. 3 Satz 2 BewG). Betriebskosten sind hierbei nicht einzubeziehen.
 
36
Für Wohnungen, die in den neuen Ländern vor dem 3. Oktober 1990 fertiggestellt worden sind, ist eine preisgebundene Miete zu zahlen (vgl. § 11 Abs. 2 Gesetz zur Regelung der Miethöhe). Die preisgebundene Miete ist nach § 146 Abs. 3 Satz 2 BewG grundsätzlich nicht bei der Bemessung der üblichen Miete zu berücksichtigen. Aufgrund der Besonderheiten in den neuen Ländern bestehen jedoch bei diesen Gebäuden wegen der Ausstattung, Bauart und des Alters erhebliche Wertunterschiede gegenüber Gebäuden mit nicht preisgebundenen Wohnungen. Daher ist es nicht zu beanstanden, wenn die Wertminderungen bei der Ermittlung der üblichen Miete durch Rückgriff auf die Mieten für preisgebundenen Wohnraum berücksichtigt werden.
 
37
Bei der Mietableitung bleiben Mieten für mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen ebenso außer Betracht wie Mieten, die auf ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen beruhen.
 
6.3
Ermittlung der üblichen Miete
 
38
Die übliche Miete kann aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet oder durch ein Mietgutachten ermittelt werden. Bei Garagen ist als übliche Miete regelmäßig ein Festwert pro Stellplatz anzusetzen.
 
6.3.1
Vergleichsmieten
 
39
Die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten kommt insbesondere in folgenden Fällen in Betracht:
 
-
Befinden sich die eigengenutzten und vermieteten Räumlichkeiten in einem Objekt, kann die übliche Miete bei vergleichbarer Ausstattung aus den vereinbarten Jahresmieten abgeleitet werden.
 
-
Dies ist auch bei einem Zweifamilienhaus möglich, in dem eine Wohnung vermietet und eine Wohnung eigengenutzt ist, wenn beide Wohnungen in ihrer Ausstattung vergleichbar sind und die Miete für die vermietete Wohnung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist.
 
-
Ist der Steuerpflichtige Eigentümer mehrerer Objekte, die in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem eigengenutzten Objekt belegen sind, kann auch hier die übliche Miete aus den Vergleichsmieten der vermieteten Objekte abgeleitet werden. Dazu muß der Steuerpflichtige die Vergleichsobjekte dem Finanzamt benennen.
 
-
Liegen dem Finanzamt Vergleichsmieten vor, z.B. aus ertragsteuerlichen Unterlagen, können diese Mieten ebenfalls zugrunde gelegt werden. § 30 AO ist zu beachten. Wegen der Bekanntgabe der Vergleichsgrundstücke vgl. BFH-Urteil vom 24.9.1976, BStBl 1977 II S. 196.
 
6.3.2
Mietspiegel
 
40
Liegt für eine Gemeinde ein nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe erstellter Mietspiegel vor, kann bei der Ableitung der üblichen Miete auf diesen zurückgegriffen werden, wenn dieser Mietspiegel für die letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt gilt.
 
41
Bei anderen Mietspiegeln ist darauf zu achten, daß sie einen repräsentativen Querschnitt der ortsüblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen oder Räumlichkeiten enthalten.
 
42
Sofern der Mietspiegel Mietentgelte einschließlich der Betriebskosten ausweist, müssen die Betriebskosten mit den dort angegebenen Beträgen herausgerechnet werden.
 
6.3.3
Mietgutachten
 
43
In Ausnahmefällen kann der Steuerpflichtige die übliche Miete durch ein Mietgutachten nachweisen. Das Mietgutachten ist von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder dem örtlich zuständigen Gutachterausschuß zu erstellen.
 
6.4
Durchschnittsmiete
 
44
Bei Eigennutzung oder vergleichbarer Nutzung nach § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG während des dreijährigen Mietermittlungszeitraums ist die übliche Miete grundsätzlich für die letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt zu ermitteln und in eine Durchschnittsmiete umzurechnen. Wird die übliche Miete aus einem Mietspiegel abgeleitet, der für die letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitpunkt gilt, kann davon ausgegangen werden, daß es sich hierbei um eine Durchschnittsmiete handelt.
 
6.5
Wohn-/Nutzfläche
 
45
Wird die übliche Miete aus Mietspiegeln abgeleitet, so handelt es sich um eine Miete, die sich auf einen Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche bezieht. Maßgebend für die Ermittlung der Wohn-/Nutzfläche des zu bewertenden Gebäudes sind die Vorgaben im Mietspiegel. Bei Mietspiegeln für Wohngrundstücke wird regelmäßig auf die §§ 42 bis 44 II. BV Bezug genommen. Danach gilt für die Berechnung der Wohnfläche folgendes:
 
-
Wohnflächen sind die Grundflächen aller Räume, die Wohnzwecken dienen.
 
-
Als Grundflächen bleiben außer Betracht
 
-
Treppen mit mehr als drei Steigungen und Treppenpodeste,
 
-
Hausflure in Wohngebäuden mit mehr als einer Wohnung,
 
-
Zubehörräume zur Wohnnutzung, insbesondere Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Garagen und ähnliche Räume,
 
-
Wirtschaftsräume bei einer Wohnnutzung, insbesondere Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume,
 
-
Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m.
 
-
Nur mit der Hälfte der Grundfläche sind anzusetzen
 
-
Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m sowie Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume,
 
-
Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze.
 
-
Rechnen bei einem Einfamilienhaus, in dem sich neben einer abgeschlossenen Wohnung eine nicht abgeschlossene Wohneinheit befindet oder das über zwei nicht abgeschlossene Wohneinheiten verfügt, Hausflure mangels Abgeschlossenheit in vollem Umfang zur Wohnfläche, ist die für die nicht abgeschlossene Wohneinheit ermittelte Grundfläche um 10 v.H. zu kürzen.
 
Werden Gebäude oder Gebäudeteile zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken genutzt, so ist die Nutzfläche in sinngemäßer Anwendung der Vorschriften zur II. BV zu ermitteln.
 
Die Wohn-/Nutzfläche ist auf volle Quadratmeter nach unten abzurunden.
 
Erfolgt die Ableitung der üblichen Miete auf der Grundlage von Vergleichsmieten, ist die Wohn-/Nutzfläche wie bei der Anwendung von Mietspiegeln zu ermitteln.
 
7
Alterswertminderung
 
46
Der Ausgangswert aus durchschnittlicher Miete x 12,5 ist wegen des Alters des Gebäudes für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, um 0,5 v.H., höchstens jedoch insgesamt um 25 v.H. zu ermäßigen. Es bestehen keine Bedenken, zugunsten des Steuerpflichtigen als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit stets den 1. Januar des Jahres der Bezugsfertigkeit anzunehmen. Demnach ist der Höchstwert für die Alterswertminderung von 25 v.H. des Ausgangswerts erreicht, wenn das Gebäude vor 1947 fertiggestellt worden ist.
 
7.1
Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer
 
47
Sind an einem Gebäude nach dessen Bezugsfertigkeit bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Alterswertminderung von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen (§ 146 Abs. 4 Satz 2 BewG). Eine Verlängerung der Nutzungsdauer um mindestens 25 Jahre setzt voraus, daß das Gebäude durchgreifend erneuert und verbessert worden ist. Durch die Baumaßnahme müssen verbrauchte Teile ersetzt oder neue Bauteile in das Gebäude eingefügt worden sein, die für die Nutzungsdauer des Gebäudes bestimmend sind, wie z.B. Fundamente, tragende Außen- und Innenwände, Geschoßdecken sowie der Dachaufbau. Ist danach von einer Verlängerung der Nutzungsdauer um mindestens 25 Jahre auszugehen, bestimmt sich die Alterswertminderung nach einem fiktiven Fertigstellungsjahr, das aus dem Jahr der Bezugsfertigkeit zuzüglich der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer aufgrund der baulichen Maßnahme zu ermitteln ist.
 
7.2
Verkürzung der gewöhnlichen Nutzungsdauer
 
48
Hat sich die gewöhnliche Nutzungsdauer insbesondere wegen nicht behebbarer Baumängel oder Bauschäden verkürzt, kann diesem Umstand bei der Bewertung nach dem Ertragswertverfahren nicht durch eine verkürzte Nutzungsdauer Rechnung getragen werden. Eine Ermäßigung des Grundstückswerts kann sich in diesen Fällen nur dadurch ergeben, daß der Steuerpflichtige insgesamt einen unter dem Ertragswert liegenden Verkehrswert gegenüber dem Finanzamt nachweist (§ 146 Abs. 7 BewG; vgl. Tz. 10).
 
7.3
Gebäude oder Gebäudeteile mit unterschiedlichen Fertigstellungsjahren
 
49
Bei Grundstücken, auf denen sich Gebäude mit unterschiedlichen Fertigstellungsjahren befinden, ist grundsätzlich für jedes Gebäude eine gesonderte Alterswertminderung vorzunehmen. Dies gilt nicht für Nebengebäude, die sich nur geringfügig auf den Grundstückswert auswirken. Daher kann bei Wohngrundstücken mit Garagen, die zu einem späteren Zeitpunkt als das Hauptgebäude fertiggestellt worden sind, für die Garagen das Jahr der Bezugsfertigkeit des Hauptgebäudes zugrunde gelegt werden. Anbauten teilen im allgemeinen aufgrund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes. Auch für den Anbau kann somit bei der Alterswertminderung grundsätzlich das Fertigstellungsjahr des Hauptgebäudes angesetzt werden. Für Aufstockungen ist im allgemeinen das Fertigstellungsjahr der unteren Geschosse maßgebend. Es ist jedoch zu prüfen, ob durch die baulichen Maßnahmen die restliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert worden ist.
 
8
Zuschlag bei Grundstücken mit nicht mehr als zwei Wohnungen
 
50
Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Ausgangswert ist bei Grundstücken, deren Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen enthält, um 20 v.H. zu erhöhen, wenn das Grundstück ausschließlich Wohnzwecken dient.
 
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Unter die Zuschlagsregelung fallen insbesondere Einfamilienhäuser sowie Wohngrundstücke mit zwei Wohnungen. Bei Eigentumswohnungen kommt nur dann ein Zuschlag in Betracht, wenn die Eigentumswohnung baulich wie ein Einfamilienhaus gestaltet ist oder in einer Wohnanlage gelegen ist, die nur aus zwei Eigentumswohnungen besteht. Ansonsten ist bei Eigentumswohnungen kein Zuschlag zu berücksichtigen.
 
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Unter einer Wohnung im Sinne des § 146 Abs. 5 BewG ist eine Zusammenfassung von Räumen zu verstehen, die von anderen Wohnungen oder Räumen baulich getrennt sind. Es muß somit ein dauerhafter baulicher Anschluß vorhanden sein, der jedoch nicht in allen Belangen den Anforderungen an die Abgeschlossenheit nach den Bestimmungen zum Wohnungseigentumsgesetz oder nach den DIN-Vorschriften entsprechen muß. Weiter muß ein eigener Zugang bestehen, der nicht durch einen anderen Wohnbereich führt. Diese Voraussetzung ist z.B. erfüllt, wenn ein eigener Zugang unmittelbar von außen vorhanden ist oder wenn jede Wohneinheit in dem Gebäude jeweils durch eine abschließbare Eingangstür gegenüber dem gemeinsamen Treppenhaus oder Vorraum abgetrennt ist. Die zu einer Wohneinheit zusammengefaßten Räume müssen über eine Küche verfügen. Dabei reicht es aus, wenn in dem als Küche vorgesehenen Raum die Anschlüsse für diejenigen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände vorhanden sind, die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendig sind, insbesondere Stromanschluß für den Elektroherd bzw. Gasanschluß für den Gasherd, Kalt- und ggf. Warmwasserzuleitung und ein Ausguß. Weiter müssen ein Bad mit Wanne oder Dusche und eine Toilette vorhanden sein; ein Waschbecken reicht nicht aus. Die Wohnfläche muß mindestens 23 m2 betragen.
 
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Ein Zuschlag von 20 v.H. ist nur in den Fällen vorzunehmen, in denen das Grundstück aus-schließlich Wohnzwecken dient. Befinden sich in dem Gebäude neben den Wohnräumen auch gewerblich, freiberuflich oder zu öffentlichen Zwecken benutzte Räume, ist bei der Grundstücksbewertung kein Zuschlag anzusetzen. Dienen Räume sowohl Wohnzwecken als auch gewerblichen, beruflichen oder öffentlichen Zwecken, so richtet sich die Zuordnung danach, welcher Zweck in diesen Räumen überwiegt. Das häusliche Arbeitszimmer ist der Nutzung zu Wohnzwecken zuzurechnen (BFH-Urteil vom 9. November 1988, BStBl 1989 II S. 135). Soweit der VI. Senat des BFH im Urteil vom 30. Juni 1995 (BStBl 1995 II S. 598) zu den Absetzungen für Abnutzung eine hiervon abweichende Auffassung vertreten hat, ist dem bei der Grundstücksbewertung nicht zu folgen.
 
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Mindestwert
 
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Der nach Tz. 5 bis 8 ermittelte Grundstückswert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück anzusetzen wäre (Mindestwert; § 146 Abs. 6 in Verbindung mit § 145 Abs. 3 BewG). Der Mindestwert errechnet sich regelmäßig aus der Grundstücksfläche und dem auf 80 v.H. ermäßigten Bodenrichtwert. Weicht das zu bewertende Grundstück in seinen Merkmalen von den Vorgaben für das Bodenrichtwertgrundstück ab, ist dem durch Wertkorrekturen Rechnung zu tragen. Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, für das Grundstück in unbebautem Zustand einen unter dem Wert nach § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG liegenden Verkehrswert nachzuweisen. Wegen Einzelheiten zur Wertermittlung vgl. gleichlautende Erlasse zur Bewertung von unbebauten Grundstücken vom 15. April 1997 (BStBl I S. 394).
 
55
Die Frage, ob bei der Ermittlung des Mindestwerts eine Wertminderung zu berücksichtigen ist, wenn die tatsächliche Bebauung von der rechtlich zulässigen Bebauung des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, bleibt weiteren Verwaltungsanweisungen vorbehalten.
 
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Nachweis (Öffnungsklausel)
 
56
Abweichend von der Wertermittlung nach Tz. 5 bis 9 ist der niedrigere gemeine Wert (Verkehrswert) für das gesamte Grundstück nach den Wertverhältnissen zum Besteuerungszeitpunkt festzustellen, wenn der Steuerpflichtige diesen nachweist (§ 146 Abs. 7 BewG). Als Nachweis ist regelmäßig ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des örtlich zuständigen Gutachterausschusses erforderlich. Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück kann als Nachweis dienen. Es bestehen keine Bedenken, diesen Wert regelmäßig ohne Wertkorrekturen als Grundstückswert festzustellen.
 
 
Bew-Kartei ND:
zu RdNr. 55: Hinweis auf Bew-Kartei ND § 146 Abs 6 BewG Karte 1
 

Hinweis ausblendenHinweis



Teiländerung durch Erlass vom 05.12.1997,
VV HE FinMin 1997-12-05 S 3014 A-8-II B 41 (K)



Änderung der Tz. 6.5 durch Erlass vom 10.11.2000,
VV SH FinMin 2000-11-10 VI 316-S 3014b-019



Bew-Kartei BY: ausgesondert



Thüringer Finanzministerium:
Aufhebung zum 31.12.2008 durch Erlass im Rahmen der Verwaltungsreform; Aufhebung von Verwaltungsvorschriften (VV) vom 23.12.2008,
VV TH FinMin 2008-12-23 O 1009 A-01-202.4





Aufhebung durch gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Anwendung von gleich lautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 13.06.2012 für Steuertatbestände, die nach dem 31. Dezember 2010 verwirklicht werden,
VV BW FinMin 2012-06-13 3-O 200.0/99

Für vor dem 1. Januar 2011 verwirklichte Steuertatbestände bleibt die Anwendung der nicht in der Positivliste aufgeführten gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder unberührt, soweit sie nicht durch ändernde oder ergänzende gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder überholt sind.



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Zusatzinformationen ausblendenZusatzinformationen


Finanzministerium Baden-Württemberg Stuttgart, 28.05.1997
S 3014/5
OberfinanzdirektionFreiburg
S 3014 A-104-St 244
Oberfinanzdirektion Karlsruhe
S 3014 A-8-St 252
Oberfinanzdirektion Stuttgart
S 3014 A-12-St43
Bayerisches Staatsministerium München, 28.05.1997
der Finanzen
34-S 3014-17/50-32167
Senatsverwaltung fürFinanzen Berlin, 28.05.1997
Berlin
III C 3-S3932-1/97
Ministerium der Finanzen des Potsdam,28.05.1997
Landes Brandenburg
32-S 3014-4/97
Senator fürFinanzen der Freien Bremen, 28.05.1997
Hansestadt Bremen
S 3014-15
Finanzbehörde der Freien und Hamburg,28.05.1997
Hansestadt Hamburg
51-S 3014-2/97
HessischesMinisterium der Finanzen Wiesbaden, 28.05.1997
S 3014 A-8-IIB 4
Finanzministerium Schwerin, 28.05.1997
Mecklenburg-Vorpommern
IV 330-S 3014-3/97
OberfinanzdirektionRostock Rostock, 31.07.1997
S 3014-St 341
NiedersächsischesFinanzministerium Hannover, 28.05.1997
S 3014-9-34 1
Oberfinanzdirektion Hannover Hannover, 31.07.1997
S 3014-6-StH 252
S 3014-4-StO 241
Finanzministerium desLandes Düsseldorf, 28.05.1997
Nordrhein-Westfalen
S 3197-3-V A 4
Ministerium der Finanzen Mainz,28.05.1997
Rheinland-Pfalz
S 3014 A-447
Ministerium fürWirtschaft Saarbrücken, 28.05.1997
und FinanzenSaarland
B/5-141/97-S 3014
Oberfinanzdirektion Saarbrücken Saarbrücken, 15.07.1997
S 3014-15-St 26 2
SächsischesStaatsministerium Dresden, 28.05.1997
der Finanzen
34-S 3014-6/25-20398
Ministerium der Finanzen Magdeburg, 28.05.1997
des Landes Sachsen-Anhalt
45-S 3014-4
Der Minister für Finanzen und Energie Kiel, 28.05.1997
desLandes Schleswig-Holstein
VI 310-S 3014-097
Thüringer Finanzministerium Erfurt, 28.05.1997
S 3014 A-4-201 (S)

 


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