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Gericht:VG Stuttgart 16. Kammer
Entscheidungsdatum:10.11.2004
Aktenzeichen:16 K 5676/02
ECLI:ECLI:DE:VGSTUTT:2004:1110.16K5676.02.0A
Dokumenttyp:Urteil
Quelle:juris Logo
Normen:§ 146 Abs 3 BauGB, § 155 Abs 1 Nr 2 Halbs 2 BauGB, § 192 BauGB, § 193 BauGB, § 194 BauGB ... mehr

Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Ermittlung; Gutachterausschuss; Anrechnung; Abwägungsmangel

Leitsatz

1. Bei der Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes zur Bestimmung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages ist der Wert des Bodens des zu bewertenden Grundstückes ohne Bebauung durch den Vergleich mit dem Wert gleichartiger unbebauter Grundstücke zu ermitteln. Es ist nicht möglich, als Grundlage für die Bestimmung des Anfangs- und des Endwertes einen pauschalen Abschlag wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung vorzunehmen. Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung auf einem Grundstück ergeben (Reduktionsfall) dürfen nur in besonderen Sachlagen berücksichtigt werden, die etwa in der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes begründet sein können.

2. Die vom Gutachterausschuss zur Ermittlung des Bodenrichtwertes (§ 196 BauGB) erstatteten Gutachten sind wegen der besonderen Sachkunde, langjährigen Erfahrung und zur selbstverständlichen Gewissenhaftigkeit verpflichteten Gutachter sowie wegen der Zurechnung der erstatteten Gutachten zu einem selbstständigen, unabhängigen (pluralistisch zusammengesetzten) Kollegialorgan gerichtlich nicht unbeschränkt überprüfbar. Der Gutachterausschuss besitzt bei der Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen einen Spielraum, der sich zugleich mit der Annahme eines Bewertungsvorrechtes (Einschätzungsprärogative) verbindet. Wegen dieses Bewertungsvorrechtes können die vom Gutachterausschuss erstatteten Gutachten nur daraufhin überprüft werden, ob der Ausschuss bestehende Verfahrensvorschriften eingehalten hat, von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist, allgemeine Bewertungsmaßstäbe der WertV beachtet hat und sich auch nicht von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen.

3. Auf den Ausgleichsbetrag dürfen gemäß § 155 Abs 1 Nr 2 Halbs 2 BauGB nur solche Kosten angerechnet werden, die dem Grundstückseigentümer dadurch entstanden sind, dass er nach § 146 Abs 3 BauGB, nämlich auf Grund und wegen eines mit der Gemeinde abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages, Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder als sanierungsrechtlich erforderliche Baumaßnahmen Gemeindebedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs 2 S 1 Nr 3 BauGB errichtet oder geändert hat.

4. Abwägungsmängel beim Erlass von Sanierungssatzungen, die bereits vor dem 1.7.1987 ortsüblich bekannt gemacht worden sind, sind unerheblich geworden, wenn sie nicht bis zum 30.6.1994 schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde von irgend jemandem geltend gemacht worden sind.

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