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Gericht:Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg 5. Senat
Entscheidungsdatum:26.01.2017
Aktenzeichen:5 S 1791/16
ECLI:ECLI:DE:VGHBW:2017:0126.5S1791.16.0A
Dokumenttyp:Beschluss
Quelle:juris Logo
Normen:§ 29 Abs 1 BauGB, § 30 Abs 3 BauGB, § 31 BauGB, § 1 Abs 3 S 2 BauNVO, § 4 BauNVO ... mehr

Zweckentfremdung von Wohnraum; Benutzung als Ferienwohnung; Nutzungsänderung

Leitsatz

1. Die "temporäre (unter 6 Monate im Jahr), jährlich wiederkehrende" Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung (Vermietung an Feriengäste) ist kein "Wohnen" i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO. Wird die Nutzung einer Wohnung in einem bislang nur zum "Wohnen" i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO genehmigten Gebäude in dieser Weise geändert, liegt darin eine Nutzungsänderung i. S. des § 29 Abs. 1 BauGB.(Rn.21)

2. Die im Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 19.12.2013 (GBl. S. 484) (juris: WoZwEntfrG BW) und in einer darauf gestützten Satzung einer Gemeinde enthaltenen Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum verfolgen neben dem Bauplanungsrecht eigenständig sozial- und wohnungspolitische Zwecke. Sie geben für die Auslegung und Anwendung des bauplanungsrechtlichen Begriffs des "Wohnens" i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO nichts her.(Rn.23)

Fundstellen ausblendenFundstellen

Abkürzung Fundstelle ZfBR 2017, 270-273 (Leitsatz und Gründe)
Abkürzung Fundstelle BauR 2017, 861-865 (Leitsatz und Gründe)
Abkürzung Fundstelle UPR 2017, 236-238 (Leitsatz und Gründe)
Abkürzung Fundstelle VBlBW 2017, 391-394 (Leitsatz und Gründe)
Abkürzung Fundstelle BRS 85 Nr 58 (2017) (Leitsatz und Gründe)

weitere Fundstellen einblendenweitere Fundstellen ...

Verfahrensgang ausblendenVerfahrensgang

vorgehend VG Freiburg (Breisgau), 23. August 2016, Az: 6 K 2307/16, Beschluss

Tenor

Die Beschwerde der Beigeladenen gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 23. August 2016 - 6 K 2307/16 - wird zurückgewiesen.

Die Beigeladenen tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 3.750 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Beigeladenen sind Eigentümer des an der Südwestseite des ... Wegs gelegenen, mit einer Doppelhaushälfte nebst Garage bebauten Grundstücks Flurstück Nr. ... der Gemarkung ... (Baugrundstück). Die Antragstellerin ist Eigentümerin des mit der anderen Doppelhaushälfte bebauten Nachbargrundstücks Flurstück Nr. ... Der Bebauungsplan "... Weg, ..." vom 27.04.2006 setzt für die Grundstücke an der Südwestseite des ... Wegs ein allgemeines Wohngebiet i. S. des § 4 BauNVO ohne andere Bestimmungen aufgrund von § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO fest.

2

Die Antragsgegnerin erteilte den Beigeladenen am 16.12.2015 eine Baugenehmigung für das Bauvorhaben "Teilung einer Doppelhaushälfte in zwei Wohneinheiten mit separatem Zugang, Einbau von Gauben und Nutzungsänderung der bestehenden Garage". Gegenstand der Baugenehmigung sind u.a. "Besondere Auflagen und Bedingungen; Entscheidung über Ausnahmen, Befreiungen oder sonstige Abweichungen" (Anlage II). In Nr. 3 der Anlage II heißt es, das Vorhaben umfasse auch "die temporäre (unter 6 Monate im Jahr), jährlich wiederkehrende Nutzungsänderung der Dachgeschoßwohnung in eine Ferienwohnung", für die mangels einer Ausnahmeregelung im Bebauungsplan eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB erteilt werde. Die Antragstellerin legte gegen die Baugenehmigung mit Schreiben vom 11.01.2016 und gegen eine den Beigeladenen am 31.01.2016 erteilte Änderungsbaugenehmigung mit Schreiben vom 01.02.2016 Widersprüche ein.

3

Die Dachgeschoßwohnung wurde ab Juni 2016 als Ferienwohnung vermietet.

4

Am 12.07.2016 hat die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht Freiburg beantragt, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs "gegen die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 16.12.2015 in der Form der Änderungsgenehmigung vom 31.01.2016" anzuordnen. Mit Beschluss vom 23.08.2016 hat das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Baugenehmigung vom 16.12.2015 ab dem 01.10.2016 angeordnet, soweit sie die Nutzung der Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung genehmigt. Dem Antrag fehle nicht deshalb das Rechtsschutzinteresse, weil die Dachgeschosswohnung bereits vermietet sei. Denn es sei nicht erkennbar, dass eine vorzeitige Beendigung dieser Nutzung tatsächlich oder rechtlich nicht durchsetzbar wäre. Gegebenenfalls käme eine vorläufige Nutzungsuntersagung gegenüber den Beigeladenen und eine Duldungsverfügung gegenüber den Mietern in Betracht. Eine Schadensersatzpflicht würde allenfalls die Beigeladenen als Vermieter treffen. Der Antrag sei auch begründet. Das Aufschubinteresse der Antragstellerin überwiege das in § 212 a BauGB zum Ausdruck kommende Vollzugsinteresse ab dem 01.10.2016. Denn die Baugenehmigung sei höchstwahrscheinlich rechtswidrig und verletzte dadurch die Antragstellerin in ihrem sich aus der Festsetzung eines allgemeines Wohngebiets nach § 4 BauNVO ergebenden "Gebietserhaltungsanspruch". Nach einhelliger Ansicht in Literatur und Rechtsprechung sei die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung in einem allgemeinen Wohngebiet nicht allgemein zulässig. Infolge der zeitlich befristeten eigengestalteten Haushaltsführung fehle es an dem für ein "Wohnen" nötigen auf Dauer angelegten privaten Leben "in den eigenen vier Wänden". Die Intensität, die begrenzte zeitliche Nutzung der Ferienwohnung und eines gegebenenfalls dazugehörenden Außenwohnbereichs trügen eine nicht gebietsverträgliche Unruhe in ein Wohngebiet. Anderes ergebe sich hier auch nicht daraus, dass die Nutzungsänderung auf weniger als sechs Monate im Jahr beschränkt sei und deshalb noch keine Zweckentfremdung i. S. der Zweckentfremdungssatzung der Antragsgegnern vorliege. Ob die Voraussetzungen für eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 1 oder 2 BauNVO erfüllt seien, könne offen bleiben. Denn § 31 Abs. 1 BauGB erfordere, dass der Bebauungsplan eine solche Ausnahme ausdrücklich und eindeutig positiv zulasse. Daran fehle es. Die von der Antragsgegnerin nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB erteilte Befreiung sei rechtswidrig. Denn eine temporäre Nutzung der Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung berühre die Grundzüge der Planung, weil sie die Art der baulichen Nutzung betreffe.

5

Gegen den ihnen am 26. bzw. 27.08.2016 zugestellten Beschluss haben die Beigeladenen am 09.09.2016 Beschwerde eingelegt. Mit ihrer am 23.09.2016 eingegangenen Begründung beantragen sie,

6

unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses den Antrag der Antragstellerin auf Anordnung der aufschieben Wirkung des Widerspruchs vom 11.01.2016 gegen die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 16.12.2015 "aufrechtzuerhalten".

7

Dem Antrag fehle ein Rechtsschutzinteresse, weil die Wohnung bereits als Ferienwohnung vermietet sei. Sie hätten darauf vertraut, dass die erteilte Genehmigung rechtmäßig sei. Die Einnahmen aus der Vermietung seien existenzieller Bestandteil des Finanzierungskonzepts für den Umbau der Wohneinheit. Es sei ihnen nicht zumutbar, die geänderte Nutzung einzustellen. Die Ansicht, es seien allenfalls Schadensersatzansprüche der Mieter ihnen gegenüber zu befürchten, sei unzutreffend. Der Antrag sei auch unbegründet. Die Nutzung als Ferienwohnung sei in einem allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig. Die Nutzung des Dachgeschosses als "Wohnung" stehe klar im Vordergrund. Die tatsächliche Nutzfläche sei sehr überschaubar und biete Platz für maximal sechs Personen. Die Nutzung als Ferienwohnung sei zudem auf weniger als sechs Monate im Jahr beschränkt. Dies unterscheide sich maßgeblich von den Fällen, die den im angefochtenen Beschluss zitierten Gerichtsentscheidungen zugrunde lägen. Die Nutzung als Ferienwohnung sei in einem allgemeinen Wohngebiet auch gebietsverträglich, da ein solches Baugebiet nur "vorwiegend" dem Wohnen diene. Die Beeinträchtigungen für die Nachbarschaft, insbesondere die Antragstellerin, seien marginal. Daher würden auch die Grundzüge der Planung i. S. des § 31 Abs. 2 BauGB nicht verletzt. Das Verwaltungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass der Bebauungsplan "... Weg-... Straße" für die Flächen an der anderen Seite des ... Wegs ein allgemeines Wohngebiet festsetze und Beherbergungsbetriebe i. S. des § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO allgemein zulasse. Daher befänden sich in greifbarer Nähe des Baugrundstücks eine Ferienwohnung und ein Ferienappartement in den Gebäuden ... ... ... und ... Weg ... Aber auch im Gebiet des Bebauungsplans "... Weg, ..." gebe es im Gebäude ... ... eine genehmigte Ferienwohnung. Einem objektiven Betrachter erschließe sich nicht, warum auf der einen Straßenseite Beherbergungsbetriebe grundsätzlich unzulässig, auf der anderen Straßenseite aber nicht zulässig seien. Von einem Beherbergungsbetrieb könne in ihrem Fall ohnehin keine Rede sein. Die Nutzungsänderung entspreche den planerischen Vorstellungen der Antragsgegnerin. Das folge auch aus § 4 Abs. 2 Nr. 7 ihrer Zweckentfremdungssatzung. Denn danach liege eine Zweckentfremdung nicht vor, wenn Wohnraum weniger als sechs Monate im Jahr als Ferienwohnung genutzt und sonst dauerhaft als Wohnraum verwendet werde. Das Bauplanungsrecht und das Zweckentfremdungsrecht verfolgten keine unterschiedlichen Ziele. Das Zweckentfremdungsrecht ergänze und konkretisiere vielmehr das Bauplanungsrecht.

8

Mit Schriftsatz vom 04.10.2016 haben die Beigeladenen noch dargelegt, das Regierungspräsidium Freiburg habe am 19.09.2016 den Widerspruch der Antragstellerin mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass für die temporäre Nutzung der Wohnung im Dachgeschoss als Ferienwohnung eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zuzulassen sei. Auf die Ausführungen im Widerspruchsbescheid werde Bezug genommen.

9

Die Antragstellerin beantragt,

10

die Beschwerde zu verwerfen oder zurückzuweisen.

11

Die Antragsgegnerin hat ohne eigene Antragstellung auf die Begründung im Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Bezug genommen.

12

Die Beigeladenen haben mit Schriftsatz vom 17.11.2016 ferner dargelegt, der Beschwerdeantrag werde klarstellend dahin gefasst, dass unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses der Antrag der Antragstellerin auf Anordnung der aufschieben Wirkung des Widerspruchs vom 11.01.2016 abzulehnen sei. Dieses Ziel ergebe sich bereits hinreichend deutlich aus der Beschwerdeschrift. Die Beschwerde sei auch begründet. Zu sämtlichen entscheidungserheblichen Problempunkten sei vorgetragen worden, insbesondere mit der Stellungnahme der Antragsgegnerin.

13

Wegen der Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze, die beigezogenen Akten der Antragsgegnerin und die Gerichtsakten verwiesen.

II.

14

1. Gegenstand der Beschwerde ist - nur - die Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die Baugenehmigung vom 16.12.2015, soweit sie eine Nutzung der Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung bis zu sechs Monaten im Jahr genehmigt. Der angefochtene Beschluss geht - schon mangels Ablehnung des Antrags im übrigen - davon aus, dass die Antragstellerin nur in diesem Umfang die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes beantragt hat. Ob dies ihrem Antragsbegehren entspricht (§ 122 Abs. 1 i.V.m. § 88 VwGO), bedarf keiner Vertiefung, zumal nur die Beigeladenen Beschwerde eingelegt haben.

15

2. Die Beschwerde ist zulässig (a), aber nicht begründet (b).

16

a) Die fristgerecht (§ 147 VwGO) eingelegte Beschwerde ist auch sonst zulässig, insbesondere sind die formellen Anforderungen nach § 146 Abs. 4 Satz 1 bis 3 VwGO gewahrt. Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung des Verwaltungsgerichts mit Schriftsatz an den beschließenden Gerichtshof vom 23.09.2016 begründet worden (§ 146 Abs. 4 Satz 1 und 2 VwGO). Diese Begründung legt auch dar, warum der angefochtene Beschluss abzuändern ist, und setzt sich mit dem angefochtenen Beschluss auseinander (§ 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO). Schließlich enthält diese Begründung entgegen der Ansicht der Beigeladenen auch einen i.S. des § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO bestimmten Antrag. Der von den Beigeladenen ausdrücklich formulierte Beschwerdeantrag, den Beschluss des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 23.08.2016 - 6 K 2307/16 - abzuändern und "den Antrag der Antragstellerin auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs vom 11.01.2016 gegen die Baugenehmigung vom 16.12.2015 aufrechtzuerhalten", bildet seinem Wortlaut nach zwar kein tragfähiges Rechtsschutzziel der Beigeladenen ab und erscheint sinnwidrig. Das ist jedoch unschädlich. Denn auch für den Beschwerdeantrag i. S. des § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO gilt, dass das Gericht nicht an dessen wörtliche Fassung gebunden ist (§ 122 Abs. 1 i.V.m. § 88 VwGO). Maßgebend ist vielmehr das Rechtsschutzziel der Beschwerde. Lässt sich dieses mittels Auslegung aus der Beschwerdebegründung und einer Bezugnahme auf den Antrag in erster Instanz klar und eindeutig bestimmen, ist das Erfordernis eines bestimmten Antrags i.S. des § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO erfüllt (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 01.07.2002 - 11 S 1293/02 - NVwZ-RR 2002, 1388, juris Rn. 3; Rudisile in Schoch/Schneider/Bier, VwGO, § 146 Rn. 13c m.w.N.). Das ist hier der Fall. Das mit der Beschwerde verfolgte Anliegen der Beigeladenen lässt sich durch Auslegung der Beschwerdebegründung im Schriftsatz vom 23.09.2016 anhand des darin verlautbarten Willens klar und eindeutig ermitteln. Danach begehren die Beigeladenen, den angefochtenen Beschluss abzuändern und den Antrag der Antragstellerin auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Baugenehmigung vom 16.12.2015 abzulehnen. Das haben sie mit Schriftsatz vom 17.11.2016 zudem klargestellt. Die von der Antragstellerin aufgeworfenen Fragen nach der Zulässigkeit einer Umdeutung oder Änderung des Antrags stellen sich daher nicht.

17

b) Die Beschwerde ist unbegründet. Die in der Beschwerdebegründungsfrist dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO grundsätzlich beschränkt ist, gebieten keine Änderung des angegriffenen Beschlusses (aa). Die Darlegungen zur Begründung der Beschwerde in den nach Ablauf der Begründungsfrist eingegangenen Schriftsätzen der Beigeladenen vom 04.10. und 17.11.2016 sind als neues Vorbringen verspätet und als solches auch nicht ausnahmsweise zu prüfen (bb).

18

aa) Mit ihrer Beschwerdebegründung rügen die Beigeladenen zusammengefasst im Wesentlichen, dem Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes der Antragstellerin fehle ein Rechtsschutzinteresse, die mit der Baugenehmigung vom 16.12.2015 - auch - zugelassene "temporäre (unter 6 Monate im Jahr), jährlich wiederkehrende" Nutzung der Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung sei "Wohnen" i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO, jedenfalls aber berühre die erteilte Befreiung von der Festsetzung über die Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan keinen Grundzug der Planung i. S. des § 31 Abs. 2 BauGB. Diese Einwendungen greifen nicht durch.

19

(1) Dem weiterhin nach § 80 a Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 80 Abs. 5 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO, § 212 a BauGB statthaften Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes der Antragstellerin, soweit ihm das Verwaltungsgericht entsprochen hat, fehlt nicht das allgemein erforderliche Rechtsschutzinteresse. Das wäre nur der Fall, wenn die vom Verwaltungsgericht ausgesprochene Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin ab dem 01.10.2016 für sie offensichtlich keinerlei rechtliche oder tatsächliche Vorteile - mehr - brächte und sich die Inanspruchnahme gerichtlichen Rechtsschutzes daher für ihre subjektive Rechtsstellung als offensichtlich nutzlos erwiese (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 12.01.2005 - 8 S 2720/04 - BauR 2005, 1762, juris Rn. 2 m.w.N.). Davon ist hier entgegen der Ansicht der Beigeladenen nicht schon deshalb auszugehen, weil sie die genehmigte "temporäre" Nutzungsänderung der Dachgeschosswohnung ab Juni 2016 durch Vermietung der Wohnung an Feriengäste tatsächlich verwirklicht haben. Zwar kann die Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin ab dem 01.10.2016 Beeinträchtigungen ihrer subjektiven Rechte, die mit der genehmigten "temporären" Nutzungsänderung einhergehen, nicht mehr rückwirkend beseitigen. Sie ermöglicht es aber, solche Beeinträchtigungen für die Zukunft zu unterbinden, sofern die geänderte Nutzung trotz aufschiebender Wirkung des Widerspruchs fortgesetzt wird (vgl. § 80 a Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 Satz 1 VwGO; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 09.04.2014 - 8 S 1528/13 - VBlBW 2015, 26, juris Rn. 2). Insoweit liegt die Situation anders als in den Fällen, in denen ein Nachbar Beeinträchtigungen seiner subjektiven Rechtsstellung ausschließlich infolge der Errichtung einer bauliche Anlage, nicht aber ihrer künftigen Nutzung geltend macht und sein Rechtsschutzinteresse an der Gewährung vorläufigen gerichtlichen Rechtsschutzes deshalb bei tatsächlicher Fertigstellung des genehmigten Bauvorhabens grundsätzlich entfällt (st. Rspr., vgl. Senatsbeschluss vom 13.02.1984 - 5 S 38/84 - VBlBW 1985,59; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 12.01.2005 - 8 S 2720/04 - BauR 2005, 1762, juris Rn.2 m.w.N.). Ob die Beigeladenen darauf vertraut haben, dass die ihnen erteilte Genehmigung rechtmäßig ist, und ob es ihnen zumutbar ist, die geänderte Nutzung vorläufig bis zur endgültigen Entscheidung über den Rechtsbehelf der Antragstellerin einzustellen, ist für das Rechtsschutzinteresse an der Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs entgegen der Beschwerdebegründung ebenso unerheblich wie die Beantwortung der Fragen, ob die vorläufige Einstellung der geänderten Nutzung Schadensersatzansprüche auslöst und wem diese zustehen.

20

Sollten diese Einwände der Beschwerdebegründung der Sache nach - auch - auf die Interessenabwägung des Verwaltungsgerichts zielen, geböten sie im Übrigen ebenfalls keine Änderung des angefochtenen Beschlusses. Das Verwaltungsgericht hat angenommen, die Baugenehmigung verletze, soweit sie eine "temporäre" Nutzungsänderung der Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung zulasse, die Antragstellerin in ihrem "Gebietserhaltungsanspruch" (vgl. § 30 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO), weshalb ihr Widerspruch voraussichtlich Erfolg haben werde. Die dagegen erhobenen Einwendungen der Beschwerdebegründung greifen nicht durch (siehe nachfolgend). Ausgehend von dieser Annahme ist es rechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht das Aufschubinteresse der Antragstellerin für die Zeit nach seiner Entscheidung ab dem 01.10.2016 als gewichtiger erachtet hat als das Interesse der Beigeladenen, von der Baugenehmigung insoweit weiterhin Gebrauch zu machen. Denn unter dieser Voraussetzung können die Antragsteller nicht - mehr - darauf vertrauen, dass die ihnen erteilte Baugenehmigung rechtmäßig ist, weshalb es ihnen zugleich zumutbar ist, die genehmigte Nutzung als Ferienwohnung nunmehr vorläufig zu unterlassen.

21

(2) Die genehmigte "temporäre (unter 6 Monate im Jahr), jährlich wiederkehrende" Nutzung der Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung (Vermietung an Feriengäste) ist kein "Wohnen" i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO. Denn die ständig wechselnde kurzfristige Nutzung einer Wohnung durch Feriengäste ist keine auf Dauer angelegte private Haushaltsführung "in den eigenen vier Wänden", wie sie der Begriff des "Wohnens" i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO zum Schutz der Wohnruhe in einem allgemeinen Wohngebiet voraussetzt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.03.2004 - 4 B 15.04 - BRS 67 Nr. 70, juris Rn. 4 m.w.N.). Das wird im angefochtenen Beschluss eingehend und zutreffend begründet. Ebenso zutreffend begründet das Verwaltungsgericht, dass sich aus der nur "temporären" Nutzungsänderung für "weniger als 6 Monate im Jahr" oder aus der Satzung der Antragsgegnerin über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Stadt K. vom 03.03.2015 nichts anderes ergibt. Die Beschwerdebegründung gibt keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung. Der Senat weist die Beschwerde daher insoweit aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses als unbegründet zurück (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO). Ergänzend ist Folgendes zu bemerken:

22

Ferienwohnungen sind Wohnungen, die einem wechselnden Personenkreis zur Erholung dienen und grundsätzlich eine städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsart neben der Wohnnutzung darstellen (BVerwG, Beschlüsse vom 08.05.1989 - 4 B 78.89 - 1989, 1060, juris Rn. 3 und vom 07.09.1984 - 4 N 3.84 - 1985, 338, juris Rn. 24 <unter Hinweis auf § 10 Abs. 4 BauNVO>), sofern sie im Einzelfall nicht einer anderen in der Baunutzungsverordnung bestimmten Nutzungsart zuzuordnen sind, etwa als Bestandteil eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) oder eines sonstigen - das Wohnen - nicht störenden Gewerbebetriebs (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO; vgl. <zu § 6 Abs. 2 Nr. 3 und 4 BauNVO> Senatsbeschluss vom 19.07.2016 - 5 S 2220/15 - VBlBW 2017, 37, juris Rn. 10 m.w.N.). Der von den Beigeladenen angeführte Umstand, dass es in den Fällen, die den vom Verwaltungsgericht zitierten Gerichtsentscheidungen zugrunde lagen, um eine ganzjährige Vermietung als Ferienwohnung gegangen sei, während hier nur eine "temporäre" Nutzung der Dachgeschosswohnung für "weniger als 6 Monate im Jahr" in Rede stehe, ist insoweit unerheblich. Die zeitliche Begrenzung der - jährlich wiederkehrend genehmigten - Nutzung der Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung für weniger als sechs Monate ändert als solche nichts an der qualitativen Andersartigkeit einer Ferienwohnung, einem ständig wechselnden Personenkreis eine Unterkunft zur Erholung zu bieten.

23

Aus § 4 Abs. 2 Nr. 7 der Satzung der Antragsgegnerin über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Stadt K. vom 03.03.2015, wonach eine Zweckentfremdung in der Regel nicht vorliegt, "wenn Wohnraum weniger als 6 Monate im Jahr als Ferienwohnung genutzt und ansonsten dauerhaft als Wohnraum verwendet bzw. vermietet wird" folgt, wie schon das Verwaltungsgericht ausgeführt hat, nichts Anderes. Die Ansicht der Beigeladenen, diese Bestimmung konkretisiere bauplanungsrechtliche Vorgaben zum Begriff des "Wohnens" i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO, weil Bauplanungsrecht und Zweckentfremdungsrecht keine unterschiedlichen Ziele verfolgten, ist unzutreffend. Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 19.12.2013 (GBl. S. 484), auf dessen § 2 Abs. 1 die Satzung der Antragsgegnerin beruht, ist anders als das allgemeine Städtebaurecht des Baugesetzbuchs kein Teil des Bodenrechts (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG). Vielmehr gehört es zum Recht des Wohnungswesens, das mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes vom 28.08.2006 (BGBl. I S. 2034) zum 01.09.2006 (Föderalismusreform I) in die ausschließliche Gesetzgebungskompetenz der Länder übergegangen ist. Es dient im Sinne einer sozial- und wohnungspolitischen Zielsetzung der Erhaltung des Wohnraumangebotes in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und in denen dem Wohnraummangel nicht mit anderen Mitteln abgeholfen werden kann (vgl. § 1 ZwEWG sowie LT-Drs. 15/4277, S. 1 ff.). Die in diesem Gesetz und in der Satzung der Antragsgegnerin enthaltenen Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum verfolgen damit neben dem Bauplanungsrecht eigenständig sozial- und wohnungspolitische Zwecke. Sie geben für Auslegung und Anwendung des bauplanungsrechtlichen Begriffs des "Wohnens" i. S. des § 4 BauNVO folglich nichts her.

24

Sollten die Beigeladenen mit ihren Einwänden sinngemäß auch geltend machen, es fehle schon an einer bauplanungsrechtlich relevanten Nutzungsänderung i. S. des § 29 Abs. 1 BauGB, böte auch das keinen Anlass zu einer Änderung des angefochtenen Beschlusses.

25

Eine Nutzungsänderung i. S. dieser Vorschrift liegt vor, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können (BVerwG, Urteil vom 18.11.2010 - 4 C 10.09 - BVerwGE 138, 166, juris Rn. 12 m.w.N.). Entscheidend ist der Vergleich von Art und Umfang der bisher genehmigten Nutzung mit der geplanten Nutzung (BVerwG, Urteil vom 18.04.1996 - 4 C 17.94 -, juris Rn. 18). Gemessen daran stellt auch eine auf weniger als sechs Monate im Jahr begrenzte Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung in einem bislang nur zum "Wohnen" i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO genehmigten Gebäude eine Nutzungsänderung i. S. des § 29 Abs. 1 BauGB dar. Die Nutzung als Ferienwohnung liegt aufgrund ihres andersartigen Charakters außerhalb der Variationsbreite der bisher genehmigten Wohnnutzung, insbesondere auch deshalb, weil sie wegen des ständigen Wechsels der Feriengäste und vermehrten Kfz.-Verkehrs zu höheren (Immissions-)Belastungen für die Nachbarschaft führen kann (vgl. BVerwG, Urteil 14.01.1993 - 4 C 19.90 - 1993, 1184, juris Rn. 27 m.w.N.). Die Aufnahme dieser veränderten Nutzung berührt auch bodenrechtliche Belange neu, insbesondere - durch Aufgabe von Räumen zum "Wohnen" i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO - Wohnbedürfnisse der Bevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB), Umweltbelange durch Auswirkungen auf die Nachbarschaft (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 d) BauGB) und Belange des Verkehrs durch vermehrten Kfz.-(Anlieger-)Verkehr (§ 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB). Die zeitliche Begrenzung der Nutzungsänderung auf "weniger als 6 Monate im Jahr" ändert daran nichts, zumal sich die bodenrechtliche Relevanz nicht allein im Blick auf das einzelne Vorhaben, sondern danach beurteilt, ob das Vorhaben auch und gerade in seiner unterstellten Häufung Belange erfasst oder berührt, welche im Hinblick auf § 1 Abs. 3 und 6 BauGB städtebauliche Betrachtung und Ordnung erfordern (BVerwG, Urteil vom 07.05.2001 - 6 C 18.00 - BVerwGE 114, 206, juris Rn. 18 m.w.N.). Davon ist auch bei einer jährlich wiederkehrenden auf weniger als sechs Monate begrenzten Umnutzung einer Wohnung in einem allgemeinen Wohngebiet in eine Ferienwohnung auszugehen.

26

Soweit die Beigeladenen schließlich darauf abheben, ein allgemeines Wohngebiet diene nach § 4 Abs. 1 BauNVO nur "vorwiegend" dem Wohnen, fehlt es an der Darlegung, inwiefern es sich bei der Nutzung der Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung um eine sonstige im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässige Nutzung i. S. des § 4 Abs. 2 BauNVO handeln soll. Dafür ist auch nichts ersichtlich.

27

(3) Keinen Erfolg hat auch die Rüge, die in der angefochtenen Baugenehmigung erteilte Befreiung von der Festsetzung über die Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan "... Weg, ..." vom 27.04.2006 berühre entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts keinen Grundzug der Planung i. S. des § 31 Abs. 2 BauGB. Das Verwaltungsgericht hat im angefochtenen Beschluss eingehend und überzeugend begründet, warum die - nach seiner Rechtsauffassung erforderliche - Befreiung einen Grundzug der Planung berührt. Die dagegen mit der Beschwerdebegründung vorgebrachten Einwände sind unbegründet. Entgegen der Ansicht der Beigeladenen ist es insoweit ohne Bedeutung, was der Bebauungsplan "... Weg-... Straße" für die Flächen an der anderen Seite des ... Wegs festsetzt und ob sich innerhalb des Gebiets dieses Bebauungsplans in greifbarer Nähe des Baugrundstücks eine Ferienwohnung und ein Ferienappartement befinden. Soweit die Beigeladenen ferner geltend machen, dass auch im Gebiet des Bebauungsplans "...-... Weg, ..." vom 27.04.2006 im Gebäude ... ... bereits eine Ferienwohnung genehmigt worden sei, fehlt es im Übrigen an der Darlegung, dass der vom Verwaltungsgericht angenommene Grundzug der Planung (Baugebiets-Festsetzung) allein durch dieses einzelne Vorhaben bereits so nachhaltig gestört sein könnte, dass das Hinzutreten des Vorhabens der Beigeladenen nicht mehr ins Gewicht fällt (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.11.2010 - 4 C 10.09 -, BVerwGE 138, 166). Dafür ist auch sonst nichts erkennbar. Schließlich ist aus den bereits dargelegten Gründen (s.o.) auch in diesem Zusammenhang unerheblich, was die Satzung der Antragsgegnerin über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Stadt K. vom 03.03.2015 regelt und welche "planerischen Vorstellungen" diesen Regelungen zugrunde liegen.

28

bb) Soweit die Beigeladenen mit ihren Schriftsätzen vom 04.10. und 17.11.2016 unter Bezugnahme auf den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 19.09.2016 und auf die Stellungnahme der Antragsgegnerin zu ihrem Vorbringen geltend machen, die Nutzungsänderung sei entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts nach § 31 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig, handelt es sich um qualitativ neues Vorbringen, das der gerichtlichen Überprüfung in einem neuen Verfahren, sei es nach § 80 Abs. 7 VwGO oder in der Hauptsache, vorbehalten ist.

29

(1) Nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO prüft das Beschwerdegericht nur diejenigen Gründe, die innerhalb der Beschwerdebegründungsfrist vorgetragen werden, nicht aber Vorbringen nach Ablauf der Beschwerdebegründungsfrist, das qualitativ neu ist und über eine bloße - und zulässige - Ergänzung oder Vertiefung der fristgerecht geltend gemachten Beschwerdegründe hinausgeht (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 06.11.2012 - 3 S 2003/12 - NJW 2012, 889, juris Rn. 1 m.w.N.). Die Schriftsätze der Beigeladenen vom 04.10. und 17.11.2016 enthalten in diesem Sinne vollumfänglich ein qualitativ neues Vorbringen. Die Beigeladenen vertiefen oder erläutern darin nicht ihre bisherige - rechtzeitig vorgetragene - Kritik an dem angefochtenen Beschluss (s.o. aa)), sondern beanstanden nun erstmals die den angefochtenen Beschluss tragende materiell-rechtliche Auffassung des Verwaltungsgerichts, die genehmigte temporäre Nutzung der Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung sei schon deshalb nicht nach § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 1 oder 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig, weil der Bebauungsplan "... Weg, ..." vom 27.04.2006 eine solche Ausnahmen nicht ausdrücklich und eindeutig positiv festsetze. Mit dieser - ebenfalls - tragenden Begründung des angefochtenen Beschlusses haben sich die Beigeladenen innerhalb der Beschwerdebegründungsfrist weder ausdrücklich noch sinngemäß auseinandergesetzt (vgl. § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO). Die in der Beschwerdebegründungsfrist mit Schriftsatz vom 23.09.2016 dargelegten Gründe beschränken sich auf die Kritik, dem Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes fehle ein Rechtschutzinteresse und die temporäre Nutzung der Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung sei entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig, jedenfalls aber sei die erteilte Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB rechtmäßig, da Grundzüge der Planung nicht berührt seien.

30

(2) Die Prüfungsbefugnis des Beschwerdegerichts ist nach Sinn und Zweck der Vorschrift in § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO sowie ihres systematischen Zusammenhangs mit den Anforderungen nach § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO allerdings nur auf Umstände beschränkt, die der Beschwerdeführer innerhalb der Beschwerdebegründungsfrist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO vortragen konnte und musste. Nach Ablauf der Beschwerdebegründungsfrist eintretende jedenfalls offensichtliche entscheidungserhebliche Tatsachen, Rechtsänderungen sowie neue, bislang unverschuldet nicht unterbreitete präsente Beweismittel und der diesbezügliche Vortrag der Beteiligten sind grundsätzlich berücksichtigungsfähig (Senatsbeschluss vom 30.11.2010 - 5 S 933/10 - 2011, 186, juris Rn. 9 m.w.N.; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.03.2011 - 10 S 161/09 - NVwZ-RR 2011, 355, juris Rn. 4 m.w.N.; a.A. <keine Prüfungsbefugnis> VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.06.2006 - 11 S 2135/05 - NVwZ-RR 2006, 849, juris Rn. 20).

31

Der von den Beigeladenen geltend gemachte Umstand, dass das Regierungspräsidium Freiburg mit Bescheid vom 19.09.2016 den Widerspruch der Antragstellerin mit der Maßgabe zurückgewiesen habe, dass für die temporäre Nutzung der Wohnung im Dachgeschoss als Ferienwohnung eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zuzulassen sei, ist kein in diesem Sinne ausnahmsweise berücksichtigungsfähiger Umstand. Die Beigeladenen legen schon nicht dar, dass sie den am 19.09.2016 und damit noch während der bis zum 27.09.2016 laufenden Beschwerdebegründungsfrist ergangenen Widerspruchsbescheid erst nach Ablauf der Beschwerdebegründungsfrist erhalten oder von ihm Kenntnis erlangt haben. Ungeachtet dessen ist der Erlass des Widerspruchsbescheids weder eine für die Entscheidung über die Beschwerde erhebliche neue Tatsache noch ist damit eine entscheidungserhebliche Rechtsänderung verbunden. Das gilt insbesondere, soweit das Regierungspräsidium anders als die Antragsgegnerin und das Verwaltungsgericht angenommen hat, rechtlicher Maßstab für eine Abweichung von der dem Vorhaben der Beigeladenen entgegenstehenden Festsetzung über die Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan sei nicht § 31 Abs. 2 BauGB, sondern § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Denn damit hat die Widerspruchsbehörde die bereits von der Antragsgegnerin in der Baugenehmigung vom 16.12.2015 zugelassene Abweichung von der Festsetzung der Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan lediglich auf eine andere Rechtsgrundlage gestützt, ohne die Baugenehmigung selbst zu ändern; insbesondere gehört die Bezeichnung "Befreiung“ in Nr. 3 der Anlage II zu dieser Baugenehmigung nicht zu deren Verfügungssatz (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 26.04.2010 - 8 S 33.10 - VBlBW 2010, 313, juris Rn. 2 ff. m.w.N.). Soweit die Beigeladenen sich im Übrigen nunmehr die Rechtsauffassung des Regierungspräsidiums zu eigen machen und ergänzend auf die gleichlautende Stellungnahme der Antragsgegnerin zur Beschwerdebegründung Bezug nehmen, legen sie nicht dar, warum sie diese Rechtsauffassung nicht schon selbst während der Beschwerdebegründungsfrist darlegen konnten. Hierzu hätte Anlass bestanden, weil das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss eingehend begründet hat, warum der Bebauungsplan "... Weg, ..." vom 27.04.2006 eine Ausnahme nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 oder 2 BauNVO nicht i. S. des § 31 Abs. 1 BauGB ausdrücklich vorsehe (vgl. allerdings § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO, wonach durch die Festsetzung eines Baugebiets alle Vorschriften der §§ 2 bis 14 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplans werden, soweit dieser nicht aufgrund von § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO etwas anderes bestimmt; vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 01.11.1999 - 4 B 3.99 - NVwZ 2000, 680, juris Rn. 11 sowie Dürr in Brügelmann, BauGB, § 31 Rn. 17 <Stand Juli 2010> und Söfker in Ernst-Zinkahn-Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 31 <Stand Februar 2015> Rn. 22 Abs. 5.). Mit dieser Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts setzt sich die Beschwerdebegründung im Schriftsatz vom 09.09.2016 nicht auseinander.

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3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. § 52 Abs. 1 und 2, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG (entsprechend der Wertfestsetzung im ersten Rechtszug).

33

Der Beschluss ist unanfechtbar.

 


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