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Aktuelle Gesamtausgabe
Amtliche Abkürzung:Mietpreisbegrenzungsverordnung BW
Ausfertigungsdatum:06.10.2020
Gültig ab:01.11.2020
Gültig bis:30.06.2025
Dokumenttyp: Verordnung
Quelle:Wappen Baden-Württemberg
Fundstelle:GBl. 2020, 803
Gliederungs-Nr:723
Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn
(Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg - Mietpreisbegrenzungsverordnung BW)
Vom 6. Oktober 2020
Gesamtausgabe in der Gültigkeit vom 01.11.2020 bis 30.06.2025

Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

Auf Grund von § 556d Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, ber. 2003 S. 738), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 19. März 2020 (BGBl. I S. 541) geändert worden ist, wird verordnet:

§ 1
Anwendungsbereich

Die Städte und Gemeinden Backnang, Bad Bellingen, Bad Krozingen, Badenweiler, Balgheim, Bietigheim-Bissingen, Bodelshausen, Breisach am Rhein, Bretten, Bubsheim, Büsingen am Hochrhein, Denkendorf, Denzlingen, Dettingen an der Erms, Ditzingen, Eichstetten am Kaiserstuhl, Eigeltingen, Eislingen/Fils, Emmendingen, Eningen unter Achalm, Esslingen am Neckar, Ettlingen, Fellbach, Filderstadt, Fischingen, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Grenzach-Wyhlen, Güglingen, Gundelfingen, Hartheim am Rhein, Heidelberg, Heilbronn, Heimsheim, Kandern, Kappel-Grafenhausen, Karlsruhe, Kehl, Kernen im Remstal, Kirchheim unter Teck, Kirchzarten, Konstanz, Kornwestheim, Lahr/Schwarzwald, Lauchringen, Leinfelden-Echterdingen, Leonberg, Lörrach, Ludwigsburg, Mannheim, March, Meißenheim, Merzhausen, Möglingen, Müllheim, Neckarsulm, Neuenburg am Rhein, Neuried, Nürtingen, Offenburg, Pliezhausen, Radolfzell am Bodensee, Reichenau, Remseck am Neckar, Reutlingen, Rheinfelden/Baden, Riegel am Kaiserstuhl, Rümmingen, Schallbach, Schallstadt, Sindelfingen, Singen/Hohentwiel, St. Blasien, Staufen im Breisgau, Stuttgart, Tübingen, Überlingen, Ulm, Umkirch, Waiblingen, Waldkirch, Wannweil, Weil am Rhein, Weingarten, Weinheim, Weinstadt, Wendlingen am Neckar, Wernau/Neckar und Winnenden sind Gebiete im Sinne des § 556d Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

§ 2
Inkrafttreten, Außerkrafttreten

Diese Verordnung tritt am 1. November 2020 in Kraft und mit Ablauf des 30. Juni 2025 außer Kraft.

STUTTGART, den 6. Oktober 2020

Die Regierung des Landes Baden-Württemberg:

KRETSCHMANN

STROBL

SITZMANN

DR. EISENMANN

BAUER

UNTERSTELLER

DR. HOFFMEISTER-KRAUT

LUCHA

HAUK

WOLF

HERMANN

Begründung

A. Allgemeiner Teil

I. Zielsetzung

Nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In solchermaßen bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten darf die Wohnraummiete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Zielsetzung der Verordnung ist somit, dem Problem steigender Mieten in prosperierenden Städten und Gemeinden zu begegnen.

II. Wesentlicher Inhalt

In dem Verordnungsentwurf werden die 89 Städte und Gemeinden benannt, die als Gebiete klassifiziert sind, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Der Verordnungsentwurf wird ausführlich begründet, die Begründung muss gemäß den Vorgaben der Rechtsprechung veröffentlicht werden. In der Begründung werden insbesondere die Indikatoren, die auf einen angespannten Wohnungsmarkt hinweisen, sowie deren Bewertung durch die Landesregierung aufgeführt. Ebenfalls erforderlich ist die Darstellung der wohnungspolitischen Maßnahmen, die die Landesregierung bereits ergriffen hat, um der angespannten Wohnungsmarktlage in Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg entgegenzuwirken.

In der Anlage 1 zur Begründung ist die Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren, in den Anlagen 2 bis 6 zur Begründung sind die jeweiligen Einzeldaten zu den fünf Indikatoren für die 89 Städte und Gemeinden dargestellt.

III. Regelungsfolgenabschätzung und Nachhaltigkeitsprüfung

In den Städten und Gemeinden, die als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten identifiziert sind, ist damit zu rechnen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete weniger stark als bisher ansteigt, weil zukünftig die preisgedämpften Neuvertragsmieten einfließen. Das so gedämpfte Mietniveau kann sich damit sowohl bei Neuvermietungen als auch bei Mieterhöhungen im Bestand auswirken.

Die Regelung ist unter dem Gesichtspunkt wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit und sozialer Verantwortung tragfähig. Insbesondere wird der soziale Zusammenhalt in einer offenen Gesellschaft in den Gebieten, in denen die Mietpreisbegrenzungsverordnung gilt, gewahrt.

IV. Finanzielle Auswirkungen

Keine

V. Kosten für die öffentlichen Haushalte und für Private, Erfüllungsaufwand

Durch die Verordnung ergibt sich keine Änderung der Kosten für die öffentlichen Haushalte und kein Erfüllungsaufwand.

Die Regelungen dieser Verordnung werden sich in den bestimmten Gebieten dämpfend auf das Preisniveau auswirken, weil sie die Mieterinnen und Mieter bei den Kosten für die Mietwohnung entlasten.

VI. Alternativen

Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise erreicht werden können, sind nicht ersichtlich.

B. Besonderer Teil

I. Ausgangslage

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) wurde mit der Regelung des § 556d BGB die Möglichkeit geschaffen, in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, das heißt ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in der Weise zu begrenzen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) höchstens um 10 Prozent überschritten werden darf.

Nach der zum damaligen Zeitpunkt geltenden Fassung des § 556d Absatz 2 BGB waren die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Baden-Württemberg hat von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht. Die Mietbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015 (GBl. 2015, S. 852) ist am 1. November 2015 befristet auf fünf Jahre in Kraft getreten und galt in 68 Städten und Gemeinden.

Das Amtsgericht Stuttgart hat sich in einem Urteil vom 18. Oktober 2018, Az. 35 C 2110/18, der Rechtsprechung in anderen Ländern (Bayern, Hamburg und Hessen) angeschlossen und die Mietbegrenzungsverordnung wegen unzureichender Veröffentlichung der Begründung für unwirksam erklärt. Im Rahmen des Berufungsverfahrens hat das Landgericht Stuttgart mit Urteil vom 13. März 2019, Az.:13 S 181/18, die Entscheidung des Amtsgerichts Stuttgart bestätigt. Bei der Entscheidung des Landgerichts handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, deren Wirkung auf die Parteien des Ausgangsrechtsstreits beschränkt ist. Allerdings bestand aufgrund dieses Urteils eine Signalwirkung für weitere mögliche gerichtliche Prozesse im Land.

Wegen der dadurch entstandenen Rechtsunsicherheit und mit Blick darauf, dass die Situation angespannter Wohnungsmärkte in vielen Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg fortbesteht, war es geboten, die Mietbegrenzungsverordnung neu zu erlassen und eine neue Gebietskulisse auf der Grundlage aktualisierten Datenmaterials zu bestimmen.

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 26. Mai 2020 (GBl. S. 329) ist mit einer neuen Gebietskulisse von 89 Städten und Gemeinden am 4. Juni 2020 in Kraft getreten und hat zunächst die Restlaufzeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung bis zum 31. Oktober 2020 ausgeschöpft.

Mit der vorliegenden Verordnung wird diese Mietpreisbegrenzungsverordnung unter Beibehaltung der Gebietskulisse neu gefasst und die Geltungsdauer im Gleichlauf mit der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg und der Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg bis zum 30. Juni 2025 verlängert.

II. Rechtsgrundlagen

§ 556d Absatz 2 Satz 1 BGB ermächtigt die Landesregierungen dazu, durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren die Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. In § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB sind dafür beispielhaft vier Kriterien aufgeführt, anhand derer die Landesregierung die Gebiete nach § 556d BGB bestimmen kann.

Ein angespannter Wohnungsmarkt kann danach insbesondere vorliegen, wenn

1.

die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2.

die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3.

die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4.

geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Der Bundesgesetzgeber hat in seiner Begründung zu § 556d BGB deutlich gemacht, dass in § 556d Absatz 2 Kriterien ausgeführt seien, die in Bezug auf eine Unterversorgung aussagekräftig sein können. Ob im Einzelfall eines oder mehrere dieser Kriterien ausreichen würden oder trotz Vorliegens solcher Kriterien eine Anspannung zu verneinen sei, könne sich nur aus einer Gesamtschau unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten ergeben. Aus diesem Grund werde von starren Vorgaben abgesehen. Damit hat der Landesverordnungsgeber einen Gestaltungsspielraum. Dieser gilt insbesondere bei der Beurteilung der Frage, ob ein angespannter Wohnungsmarkt existiert oder nicht und nach welchen Kriterien der Landesverordnungsgeber das Vorliegen einer Mangelsituation beurteilt.

§ 556d Absatz 2 Satz 5 und 6 BGB normieren zudem eine Begründungspflicht für die jeweiligen Landesverordnungen. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Dazu ist eine sorgsame Prüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit bei Bestimmung der Gebiete notwendig. Aus der Begründung muss sich nach § 556d Absatz 2 Satz 7 BGB auch ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Gemäß der oben genannten Rechtsprechung, der sich im Fall der hessischen Landesverordnung der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17. Juli 2019, Az. VIII ZR 130/2018, angeschlossen hat, ist die amtliche Begründung zu veröffentlichen.

III. Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Baden-Württemberg

1. Einholung eines Gutachtens zur Identifikation der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Baden-Württemberg

Im Einklang mit den Empfehlungen der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg wurde ein externes Gutachten an das F+B-Institut - Forschung und Beratung für Immobilien, Wohnen und Umwelt GmbH - zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 556d BGB in Auftrag gegeben. Das Gutachten sowie dessen Ergebnisse mit Blick auf die Gebietskulisse der neuen Landesverordnung wurden im Spitzengespräch der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg am 14. Oktober 2019 vorgestellt. Das Gutachten sowie die Einzeldaten aller Städte und Gemeinden zu den verwendeten Indikatoren sind im Internetauftritt des Wirtschaftsministeriums unter https://wm.baden-wuerttemberg.de/ abrufbar.

Zur Ermittlung der angespannten Wohnungsmärkte hat das F+B-Institut die im Gesetz genannten vier Kriterien durch fünf Indikatoren präzisiert, die sachlich und mit Blick auf die Legaldefinition der Kriterien in § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB für die Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg geeignet sind.

Zwar sind die in § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB aufgeführten Kriterien zur Bestimmung der Anspannung des Wohnungsmarkts als Nachfrage-, Angebots- und Marktkriterien aussagekräftig, sie müssen jedoch durch ökonomische Indikatoren operationalisiert werden. Sie werden dadurch messbar und beurteilbar.

Des Weiteren ist zu fragen, wann die jeweiligen Kriterien zur Annahme eines angespannten Wohnungsmarkts erfüllt sind.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 1 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist für die Annahme des Kriteriums ein im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt »deutlich stärkerer« Anstieg der Mieten in der Gemeinde erforderlich. Im Hinblick auf den deutlich stärkeren Anstieg bei den Mieten ist maßgeblich, welches Ausgangsniveau vorlag und welche (absolute) Änderung eingetreten ist.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 2 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist zudem ein »deutliches Übersteigen der bundesweiten Mietbelastung« erforderlich.

Gemäß Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist ein Wachstum der Wohnbevölkerung erforderlich, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird. Bei diesem Kriterium ist es ausreichend, wenn das Wachstum der Bevölkerung auch nur geringfügig über der Neubautätigkeit liegt.

Nach Ziffer 4 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB muss ein geringer Leerstand bei großer Nachfrage vorliegen. Ein geringer Leerstand wird in der Fachwissenschaft angenommen, wenn der Leerstand unter drei Prozent sinkt (Fluktuationsreserve). Eine große Nachfrage liegt vor, wenn diese Fluktuationsreserve von drei Prozent unterschritten wird.

Als Indikatoren wurden deshalb der Wohnungsversorgungsgrad, die Wohnungsversorgung für Neubürger, die Mietbelastungsquote (Bruttowarm), die Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie die Mietpreisdifferenz bzw. alternativ die Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten gewählt. Diese fünf Indikatoren, die im Nachfolgenden ausführlich dargestellt sind und die verschiedenen Dimensionen der Tatbestände »besondere Gefährdung« und »angemessene Bedingungen« repräsentieren, sind aus ökonomischer Sicht geeignet, jeweils bestimmte Aspekte angespannter Wohnungsmärkte zu verdeutlichen und für das Land Baden-Württemberg mit der verfügbaren Datenlage zu quantifizieren.

Als Datenmaterial wurden die jeweils zum aktuellsten verfügbaren Zeitpunkt vorhandenen Daten des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg, der Bundesagentur für Arbeit, der F+B-Mietdatenbanken, der Gesellschaft für Konsumforschung und des Zensus 2011 verwendet.

Zur Erfüllung eines Indikators mussten daraufhin geeignete Grenzwerte festgelegt werden, bei deren Überschreitung oder Unterschreitung ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt angenommen werden kann. Die Indikatoren sind jedoch einzeln betrachtet nicht hinreichend, um aus ökonomischer Sicht das Vorliegen angespannter Wohnungsmärkte gesichert zu begründen. Erst im Zusammenspiel der verschiedenen Indikatoren kann die Situation örtlicher Wohnungsmärkte beurteilt werden. Um eine hinreichend begründete Feststellung der angespannten Wohnungsmärkte sicherzustellen, müssen daher mindestens vier von fünf Indikatoren bejaht werden, d. h. kumulativ bei der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde vorliegen. Erst dann liegt ein angespannter Wohnungsmarkt vor.

Die Regelung des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB stellt die dort genannten Kriterien alle in eine Reihe und hebt keines hervor. Aus der Gesetzesbegründung ist nicht zu entnehmen, dass einem Kriterium mehr Gewicht zugemessen werden sollte als einem anderen. Aus diesem Grund werden bei der Bestimmung eines angespannten Wohnungsmarktes die fünf Indikatoren gleichgewichtet.

Im Ergebnis identifiziert das Gutachten insgesamt 89 Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten. Die 89 Städte und Gemeinden sind in Anlage 1 in der Übersicht dargestellt, Einzeldaten zu den fünf Indikatoren dieser 89 Städte und Gemeinden sind in Anlage 2 bis 6 enthalten.

a) Indikator 1: Wohnungsversorgungsgrad

Der Wohnungsversorgungsgrad ist ein zentraler Komplexindikator für die regionale Situation auf dem Wohnungsmarkt. Er bildet das in Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB aufgeführte Kriterium und damit die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen ab. Der Wohnungsversorgungsgrad ist damit das Verhältnis von Wohnungsnachfrage (Anzahl der Haushalte) unter Berücksichtigung der Fluktuationsreserve zum Wohnungsangebot (Wohnungsbestand).

Für die Wohnungsnachfrage wurden als Datengrundlage die Haushaltszahlen der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) zum Stichtag 31. Dezember 2017 unter Verwendung der Bevölkerungszahl zum Stichtag 31. Dezember 2018 herangezogen.

Beim Wohnungsangebot wurde auf die Daten der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Datenstand: 31. Dezember 2018) zurückgegriffen.

Die Fluktuationsreserve ist für das Funktionieren des Wohnungsmarktes von Relevanz und resultiert aus Leerständen, um Umzüge und Baumaßnahmen im Bestand zu gewährleisten. Die sich aus der Fachliteratur ergebende erforderliche Höhe der Fluktuationsreserve von 3 Prozent bezieht sich auf das Wohnungsangebot und wird bei der Saldierung von Angebot und Nachfrage rechnerisch zu den Haushalten hinzugezählt. Durch diese Fluktuationsreserve wird insbesondere das Kriterium des § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 4 BGB, geringer Leerstand bei großer Nachfrage, abgedeckt.

b) Indikator 2: Wohnungsversorgung für Neubürger

Die Wohnungsversorgung für Neubürger bildet das Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung ab. Das Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung ist eines der im Gesetz aufgeführten möglichen Kriterien zur Identifikation von angespannten Wohnungsmärkten, hier Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB, wonach die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird. Zusätzlich ist dies ein wichtiger Hinweis für eine besondere Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen, dass eine unzureichende Versorgung neuer Haushalte durch entsprechenden neuen Wohnraum, unter Berücksichtigung des vorhandenen Wohnungsleerstands, auch zukünftig nicht zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen wird.

Die »neue Wohnungsnachfrage« stellt die zusätzliche Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt resultierend aus einer positiven Haushaltsentwicklung dar und wurde aus der Differenz der Haushaltszahlen der GfK im Jahr 2013 zum Jahr 2018 ermittelt.

Das »neue Wohnungsangebot« bildet die Wohnungsbestandsentwicklung im Zeitraum von 2013 bis einschließlich 2018 in einer Gemeinde ab und wurde aus der Differenz aus dem Wohnungsangebot 2013 und 2018 ermittelt. Als Datengrundlage dienen die Daten der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Datenstand 31. Dezember 2012 und 31. Dezember 2018).

Bei der Stichtagsberechnung zur Entwicklung der Wohnungsversorgung ist die Einbeziehung des Wohnungsleerstands und der Fluktuationsreserve in Höhe von 3 Prozent notwendig, um die tatsächliche Wohnungsversorgung auf den regionalen Wohnungsmärkten abzubilden. Bei der Wohnungsbestandsentwicklung sind daher nicht nur die Wohnungen, die aufgrund Neubautätigkeit hinzukommen, sondern auch die Wohnungen, die im Jahr 2013 leer standen, zu berücksichtigen. Die Fluktuationsreserve ist dagegen vom Wohnungsbestand abzuziehen.

c) Indikator 3: Mietbelastungsquote (Bruttowarm)

Die Mietbelastungsquote bildet das Verhältnis von verfügbarem Nettoeinkommen zur Bruttowarmmiete ab. Der Indikator gibt Aufschluss darüber, wie stark die Haushalte durch die Wohnkosten belastet werden und wie viel Einkommen nach den Mietzahlungen für den Lebensunterhalt zur Verfügung steht. Er deckt damit das Kriterium des § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 2 BGB ab. Die Bruttowarmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete, den Betriebskosten und den Heiz- und Warmwasserkosten zusammen. Kosten für Heizung und Warmwasser sind wichtige Faktoren bei Betrachtung der Mietsituation. Deswegen wurde bereits bei der Mietbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015 die Warm- und nicht die Kaltmiete zugrunde gelegt. Danach wird die durchschnittliche Wohnungsfläche mit der durchschnittlichen Bruttowarmmiete multipliziert, auf das Jahr hochgerechnet und anschließend mit dem Haushaltseinkommen ins Verhältnis gesetzt.

Für die Nettokaltmiete wurden die Angebotsmieten pro Quadratmeter aus dem F+B-Datenbestand aus den Jahren 2017/2018 zugrunde gelegt, der auf einer umfassenden Auswertung der Wohnungsinserate für vermietete Wohnungen in den einzelnen Städten und Gemeinden beruht. In einem mehrstufigen Verfahren wurden zunächst die Angebotsmieten für verschiedene Wohnungsgrößen (bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und größer als 75 Quadratmeter) ermittelt, die dann anhand der regionalen Verteilung des Wohnungsbestands nach Größenklassen auf der Grundlage des Zensus gewichtet wurden.

Die kalten Betriebskosten und die Kosten für Heizung und Warmwasser weisen deutliche regionale Unterschiede auf. Daher wurden hierfür regionalisierte Daten auf der Grundlage einer Auswertung der Sozialstatistik nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch verwendet, die für jeden Stadt- und Landkreis tatsächliche Kosten ausweist.

Für das Haushaltseinkommen wurde auf die aktuellen Kaufkraftdaten der GfK aus dem Jahr 2019 zurückgegriffen. Die Daten liegen für alle Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg vor und bilden das Haushaltseinkommen ab.

d) Indikator 4: Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018

Hier wird, wie gesetzlich in § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 1 BGB normiert, auf den deutlichen Anstieg der Mieten, genauer auf die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie alternativ auf die absolute Höhe der Angebotsmiete, abgestellt. Die Alternative war deswegen erforderlich, da ansonsten Gebiete mit hohen Ausgangsniveaus von Angebotsmieten, die mit Blick auf das verfügbare Einkommen nur noch geringe Steigerungen zulassen, nicht adäquat berücksichtigt werden.

Die Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH, die von F+B seit dem Jahr 2005 aufbereitet werden. Für die Auswertung wurden die Wohnungsinserate für vermietete Wohnungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern der Jahre 2012, 2013, 2017 und 2018 herangezogen. Die fehlenden Mietwerte bei Städten und Gemeinden mit weniger als zehn Inseraten wurden mit Hilfe eines bewährten Schätzverfahrens ermittelt. Als Schätzgrundlage wurden die aktuellen Wohngeld-Mietenstufen, der Bevölkerungstand 2017, die Bevölkerung im Alter von 25 bis 29 Jahren, die Kaufkraft 2017 sowie die Miethöhen der drei Wohnungsgrößenklassen bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und mehr als 75 Quadratmeter herangezogen. Im Ergebnis lag für jede Stadt und Gemeinde in Baden-Württemberg für die Jahre 2012/2013 und 2017/2018 für jeden Teilmarkt der Wohnungsgrößen (bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und größer als 75 Quadratmeter) eine Angebotsmiete vor.

e) Indikator 5: Mietpreisdifferenz sowie absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten

Bei der Mietpreisdifferenz wird die Differenz zwischen Bestandsmietverträgen (Vergleichsmieten) und Angebotsmieten für Neuverträge ermittelt. Die Mietpreisdifferenz ist also Ausdruck des Verhältnisses von Bestandsmieten zu Neumieten. Hohe Differenzen weisen auf angespannte Wohnungsmärkte hin. Dies ist ein ergänzender Indikator für das Kriterium gemäß § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 1 BGB.

Alternativ wird auf die absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten abgestellt, da ansonsten Gebiete mit hohen Ausgangsniveaus von Angebots- und Vergleichsmieten nicht adäquat berücksichtigt werden. Die Angebotsmieten, Stand 2018, werden aus der Auswertung der angebotenen Mietwohnungen aus der Datenbank der ImmoDaten ermittelt.

Die Höhe der Vergleichsmiete wird anhand der vorliegenden Mietspiegel differenziert nach Baualtersklassen für eine Normalwohnung mittlerer Größe (65 Quadratmeter) ermittelt, wobei regionalisiert eine Gewichtung der baualtersspezifischen Mietwerte auf Basis der örtlichen Wohnungsstruktur anhand einer Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011 und des Neubaus erfolgt. Bei Fehlen eines Mietspiegels wird ein bewährtes Schätzmodell angewandt, das insoweit auch die Ermittlung einer belastbaren durchschnittlichen Vergleichsmiete ermöglicht.

Bei den Angebotsmieten handelt es sich um die Nettokaltmieten angebotener Mietwohnungen mit einer Wohnungsgröße von 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter der Jahre 2017/2018. Die Höhe der Angebotsmiete wird dabei lediglich für diese Wohnungsgrößen ermittelt, denn eine entsprechende landesweite Datenbasis für die Vergleichsmieten gibt es nicht unterteilt nach Wohnungsgrößen, sondern nur nach Baualtersklassen.

f) Festlegung der Grenzwerte der einzelnen Indikatoren

Die Festlegung der Grenzwerte bedeutet, wie hoch ein Wert sein muss, damit für den Indikator ein Indiz auf einen angespannten Wohnungsmarkt angenommen werden kann. Hierdurch werden die einzelnen Indikatoren miteinander vergleichbar.

Für die einzelnen Indikatoren wurden folgende Grenzwerte festgelegt:

-

Beim Wohnungsversorgungsgrad müssen sich die Nachfrage und das Angebot zumindest decken, um ausgeglichen zu sein. Das heißt liegt der Wohnungsversorgungsgrad unter 100 Prozent, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

-

Ist bei der Wohnungsversorgung für Neubürger jeder zusätzliche Haushalt der letzten fünf Jahre mit einer Wohnung versorgt, entspricht die Anzahl der zusätzlichen Haushalte der Anzahl des vorhandenen Wohnungsangebots. Ab einer Wohnungsversorgung von 1,0 wird damit der Bedarf an Wohnungen für zusätzliche Haushalte durch ein ausreichendes Wohnungsangebot für neue Haushalte gedeckt.

-

Bei der Mietbelastungsquote wird auf die durchschnittliche Mietbelastungsquote in Baden-Württemberg in Höhe von 19,6 Prozent Bezug genommen. Liegt die Mietbelastungsquote der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Prozentsatz, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

-

Bei der Entwicklung der Angebotsmieten wird auf die durchschnittliche Mietpreisentwicklung in Baden-Württemberg in den letzten fünf Jahren in Höhe von 25,4 Prozent Bezug genommen. Liegt die Steigerung der Angebotsmieten der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Prozentsatz, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

Alternativ wird die absolute Höhe der Angebotsmieten aus den Jahren 2012/2013 und 2017/2018 der jeweiligen Stadt oder Gemeinde mit der durchschnittlichen Miethöhe in Baden-Württemberg in den Jahren 2012/2013 in Höhe von 7,36 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise in den Jahren 2017/2018 in Höhe von 9,23 Euro pro Quadratmeter verglichen. Ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt wird angenommen, wenn die absolute Höhe der Angebotsmieten der jeweiligen Stadt oder Gemeinde über dieser durchschnittlichen Miethöhe liegen.

-

Bei der Mietpreisdifferenz wird auf den Landesdurchschnitt in Baden-Württemberg in Höhe von 2,58 Euro pro Quadratmeter Bezug genommen. Liegt die Mietpreisdifferenz der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Wert, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

Alternativ wird die absolute Miethöhe der Angebots- und Vergleichsmieten 2018 mit den jeweiligen Landesdurchschnittswerten in Höhe von 9,61 Euro pro Quadratmeter (Angebotsmiete) beziehungsweise von 7,03 Euro pro Quadratmeter (Vergleichsmiete) verglichen. Liegt die absolute Höhe der Angebotsmieten in der hier zugrundeliegenden Wohnungsgröße zwischen 45 Quadratmeter und 75 Quadratmeter unter dem Landesdurchschnitt von 9,61 Euro pro Quadratmeter, wird hilfsweise auf die absolute Höhe der Angebotsmiete im Gesamtmarkt beim Indikator 4 zurückgegriffen, die insoweit aussagekräftiger ist. Liegt die absolute Höhe sowohl der Angebots- als auch der Vergleichsmieten der jeweiligen Stadt oder Gemeinde über der durchschnittlichen Miethöhe, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt. Daraus ergibt sich folgende Übersicht:

Indikator

Keine Anspannungstendenz

Anspannungstendenz

Grenzwert

Grenzwert

Wohnungs-
versorgungsgrad

100 Prozent oder höher

unter 100 Prozent

Wohnungsversorgung
für Neubürger

1,0 oder höher

unter 1,0

Mietbelastungsquote
(Bruttowarm)

bis einschließlich 19,6 Prozent

über 19,6 Prozent

Höhe und
Entwicklung
Angebotsmieten
2012/13 bis 2017/18

Mietsteigerung bis einschließlich
25,4 Prozent
und
absolute Höhe bis einschließlich
dem gewichteten Landesdurchschnitt
2012/13 und 2017/18
(7,36 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise
9,23 Euro pro Quadratmeter)

Mietsteigerung über
25,4 Prozent
oder
absolute Höhe über
dem gewichteten Landesdurchschnitt
2012/13 und 2017/18
(7,36 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise
9,23 Euro pro Quadratmeter)

Mietpreisdifferenz
bzw. Höhe Angebots-
und Vergleichsmiete

Mietpreisdifferenz bis einschließlich
2,58 Euro pro Quadratmeter
und
absolute Angebots- und Vergleichsmiete
2017/18 bis einschließlich
Landesdurchschnitt
(9,61 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise
7,03 Euro pro Quadratmeter)

Mietpreisdifferenz über
2,58 Euro pro Quadratmeter
oder
absolute Höhe der Angebots- und
Vergleichsmiete 2017/18 über dem
Landesdurchschnitt
(9,61 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise
7,03 Euro pro Quadratmeter)

Im Ergebnis kann für 89 Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg ein angespannter Wohnungsmarkt nachgewiesen werden. Bei 31 Städten und Gemeinden weisen alle fünf Indikatoren auf einen angespannten Wohnungsmarkt hin. Bei den übrigen Städten und Gemeinden sind mindestens vier der fünf Indikatoren erfüllt.

2. Bewertung durch die Baden-Württembergische Landesregierung

Die Methodik der Gutachter sowie die Auswahl und Gewichtung der Indikatoren sind plausibel und aussagekräftig. Der Empfehlung des F+B-Gutachtens wird nach Bewertung durch die Landesregierung vollumfänglich gefolgt.

Das Gutachten hat zu Recht die Gemeindeebene als Analyserahmen zugrunde gelegt, insbesondere auch weil die Gemeindeverteilung in Baden-Württemberg äußerst kleinteilig ist. Eine Differenzierung unterhalb der Gemeindeebene ist deshalb sachlich nicht geboten. Zudem stehen unterhalb der Gemeindeebene keine landesweit vergleichbaren Daten für die Untersuchung von Gemeindeteilen bezüglich der Indikatoren zur Verfügung.

Mietspiegel sind nur in bestimmten Städten und Gemeinden vorhanden. Aufgeworfen wurde die Frage, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Grundlage für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung in Städten und Gemeinden, die in die Gebietskulisse aufgenommen wurden, aber in denen kein (qualifizierter) Mietspiegel vorliegt, überhaupt zumutbar ist.

Gemäß der Gesetzesbegründung zu § 556d BGB (BT-Drucksache 18/3121, S. 29) soll bei der Entscheidung, ob eine Stadt oder Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen werden soll, auch berücksichtigt werden, ob die Vertragsparteien die nach Inkrafttreten einer Verordnung zulässige Miete mit zumutbarem Aufwand ermitteln können. Steht kein örtlicher Mietspiegel zur Verfügung, kann der Vermieter Schwierigkeiten bekommen, die zulässige Miete zu ermitteln. Auch für den Mietinteressenten können Probleme entstehen, die Berechtigung der Mietforderung zu überprüfen. § 558c Absatz 4 Satz 1 BGB bestimmt bereits nach geltendem Recht, dass Städte und Gemeinden einen Mietspiegel erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Jedenfalls dürfte ein Bedürfnis bestehen, einen Mietspiegel zu erstellen, sobald ernsthaft erwogen wird, die entsprechende Stadt oder Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt auszuweisen. Es handelt sich bei der Erstellung von Mietspiegeln um eine im Ermessen der einzelnen Stadt bzw. Gemeinde liegende Aufgabe.

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvL 1/18, dort RN 58, zur Landesverordnung in Berlin ist grundsätzlich auch der Erlass der Mietpreisbegrenzungsverordnung in den Gebieten zulässig, in denen kein (qualifizierter) Mietspiegel vorliegt. Denn die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558a Absatz 2 BGB auch auf andere Weise möglich. Danach kann ein Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Gutachten eines öffentlich vereidigten Sachverständigen oder der Benennung von Entgelten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden.

Entscheidend für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung ist nicht, ob in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ein Mietspiegel erstellt wurde, sondern ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Der Landesverordnungsgeber ist hierbei nach Artikel 3 des Grundgesetzes (GG) zur Gleichbehandlung der Einwohner in allen Städten und Gemeinden Baden-Württembergs verpflichtet. Die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden ohne Mietspiegel sind nicht weniger schutzwürdig als die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden mit Mietspiegel, zumal die Entscheidung über die Erstellung eines Mietspiegels im kommunalen Ermessen liegt.

Das Gutachten hat sich deshalb bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf die Städte und Gemeinden beschränkt, die einen Mietspiegel veröffentlicht haben. Für die übrigen Städte und Gemeinden erfolgte eine Schätzung auf Basis eines seit Jahren bewährten Schätzmodells (multivariable Regressionsschätzung mit Dummy-Variablen). Bei diesem Schätzmodell wurden folgende Parameter verwendet: Mietenstufen, Bodenrichtwert, Bevölkerung 2017, Bevölkerung der Altersgruppe 25 bis 29 Jahre. Nach Abschluss der Schätzung lagen für alle Städte und Gemeinden Mietwerte vor. Zur Bildung einer durchschnittlichen Vergleichsmiete erfolgte eine Gewichtung der baualtersspezifischen Mietwerte auf Basis der örtlichen Wohnungsstruktur nach Baualter.

Die Mieten der kommunalen Wohnungsunternehmen und der Genossenschaften konnten aus Gründen der Datenqualität in dem Gutachten nicht berücksichtigt werden. Diese Daten standen nicht flächendeckend zur Verfügung und konnten auch nicht zweifelsfrei einer bestimmten Stadt oder Gemeinde zugeordnet werden. Außerdem hat die Besorgnis bestanden, dass diese Daten teilweise doppelt einfließen würden, weil sie auch in der Auswertung der entsprechenden Print-und Onlinemedien mitenthalten sind (Gefahr von Dubletten).

Die Verwendung des Indikators der Bruttowarmmiete statt der Nettokalt- oder auch Bruttokaltmiete ist sachlich begründet. Die Bruttowarmmiete inkludiert die Heizkosten und somit einen weiteren Hauptbestandteil der Wohnkosten für Mieterinnen und Mieter. Damit wird die Gesamtbelastung für die Mieterinnen und Mieter nachvollziehbar dargestellt. Zudem stellt dies eine Fortführung der Methodik dar, die bereits für die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 verwendet wurde. Auch hier ist die Bruttowarmmiete für den Indikator der Warmmietenbelastungsquote verwendet worden.

Für die Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 wurden seinerzeit nur die Indikatoren Wohnungsversorgungsgrad und Mietbelastungsquote (Warmmietenbelastungsquote) zugrunde gelegt, die kumulativ erfüllt sein mussten. Die Ergänzung um drei weitere Indikatoren und die Festlegung, dass von den fünf Indikatoren mindestens vier erfüllt sein müssen, damit der Tatbestand des angespannten Wohnungsmarkts erfüllt ist, ist sachgerecht und gut begründet. Insbesondere folgt diese Methodik enger der beispielhaften Aufzählung geeigneter Kriterien gemäß § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB.

Der Vorschlag der Gutachter zur Festlegung der Grenzwerte erfolgt anhand des Landesdurchschnitts. Dies ist sachgerecht und stellt zur Mietbelastungsquote eine Fortführung der Methodik zur Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015 dar.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 1 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB zur Mietenentwicklung ist für die Annahme des Kriteriums ein im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt deutlich stärkerer Anstieg der Mieten in der Gemeinde erforderlich. Davon ist jedenfalls bei einer Mietensteigerung von mehr als 10 Prozent über dem Bundesdurchschnitt auszugehen.

Durchschnittlich wurde im Rahmen der Datenanalyse eine Mietpreisentwicklung von 25,4 Prozent in Baden-Württemberg festgestellt. Die durchschnittliche Mietenentwicklung in den letzten fünf Jahren in Deutschland weist dagegen nur eine Steigerung von knapp 12 Prozent auf. Mit Blick hierauf wurde nicht auf den Bundesdurchschnitt plus x Prozent, sondern auf den Landesdurchschnitt abgestellt, der um 13,4 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 2 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist zudem ein deutliches Übersteigen der bundesweiten Mietbelastungsquote erforderlich. Davon ist jedenfalls bei einer Mietbelastungsquote von mehr als fünf Prozent über dem Bundesdurchschnitt auszugehen.

Für Baden-Württemberg wurde eine Mietbelastungsquote (Bruttowarm) von durchschnittlich 19,6 Prozent ermittelt. Für Deutschland ergibt sich aus den Daten des Statistischen Bundesamtes und des durchschnittlichen Haushalteinkommens der GfK eine durchschnittliche Mietbelastungsquote von 14 Prozent. Mit Blick hierauf wurde nicht auf den Bundesdurchschnitt plus x Prozent, sondern auf den Landesdurchschnitt abgestellt, der um 5,6 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Der Grenzwert in Höhe des Landesdurchschnitts ist zu beiden Indikatoren wegen seiner höheren Transparenz und Treffsicherheit für Baden-Württemberg vorzuziehen.

Zudem wurden schärfere Differenzierungen regionaler Daten, die 2015 noch als landesweiter Durchschnitt verwendet wurden, vorgenommen, zum Beispiel hinsichtlich der Nebenkosten im Rahmen der Bruttowarmmiete zur Berechnung der Mietbelastungsquote, hinsichtlich der durchschnittlichen Wohnungsgröße der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde und bezüglich des qualifizierten Schätzverfahrens für kleinere Städte und Gemeinden, in denen kein Mietspiegel und auch keine statistisch ausreichende Anzahl von Wohnungsangeboten zur Ermittlung der Vergleichs- und Angebotsmieten zur Verfügung stand.

Zum Indikator 4 Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018 wurde in einem ersten Schritt (in Anlehnung an § 556d BGB) zunächst nur die Entwicklung der Angebotsmieten zwischen 2012/2013 und 2017/2018 ermittelt. Dies würde allerdings dazu führen, dass teilweise Gemeinden mit einer hohen Ausgangsmiete 2012/2013, die bis 2017/2018 keine erhebliche Steigerungsrate aufweisen, nicht als angespannter Wohnungsmarkt identifiziert werden, obwohl die Mieten 2012/2013 und 2017/2018 jeweils weit über dem Landesdurchschnitt liegen.

Daher wurde seitens der Gutachter als Alternativindikator die absolute Miethöhe ergänzt, denn auch ein hohes Mietniveau als solches ist ein wichtiger Indikator für eine Anspannungssituation auf dem Wohnungsmarkt. Dies kann in Einzelfällen vermeiden, dass in einer Stadt eine Anspannung verneint, in den Umlandgemeinden dagegen bejaht würde. Die Anwendung des Alternativindikators kann dazu führen, dass großräumig Städte und umliegende Ballungsräume eine gleiche Bewertung erfahren.

Entsprechend aus denselben nachvollziehbaren Gründen wurde zum Indikator Mietpreisdifferenz ein Alternativindikator zur Miethöhe ergänzt.

Das Ergebnis einer Gebietskulisse der Mietpreisbremse von 89 Städten und Gemeinden (im Vergleich zu 68 Städten und Gemeinden im Jahr 2015) ist plausibel und bildet die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg zwischen 2015 und 2019 mit einer tendenziell stärkeren Anspannung regionaler Wohnungsmärkte realistisch ab.

IV. Maßnahmen zur Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt

Die Landesregierung hat unter enger Einbindung der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg verschiedene wohnungspolitische Maßnahmen ergriffen, um der angespannten Wohnungsmarktlage in Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg entgegenzuwirken. Dazu zählen insbesondere:

1. Wohnraumförderung

Das Land Baden-Württemberg hat den Verfügungsrahmen für sein Wohnraumförderprogramm (Wohnungsbau BW) mit dem Programmjahr 2017 unter Einbeziehung der Kompensationsmittel des Bundes erheblich aufgestockt, so dass für die Angebote der gesamten sozial orientierten Wohnraumförderung nun - seit 2020 unter Einbeziehung der Finanzhilfen des Bundes nach Artikel 104d GG - jährlich ein barwertiges Bewilligungsvolumen im Umfang von rund 250 Millionen Euro zur Verfügung steht. Die gleichzeitige Schwerpunktsetzung auf den Bereich der sozialen Mietwohnraumförderung bewirkt dort eine erhöhte Nachfrage, so dass die Antragszahlen erheblich gesteigert werden konnten.

Die Förderung zur Eigentumsbildung als zweiter klassischer Förderbereich profitiert ebenso von der Erhöhung des Bewilligungsvolumens des Wohnraumförderprogramms. Nach wie vor ist es ein Ziel der Landesregierung, gerade auch sogenannten Schwellenhaushalten den Weg ins Wohneigentum zu ebnen. Durch die Erhöhung der Einkommensgrenzen kann auch angesichts gestiegener Grundstückspreise weiteren Haushalte die Wohneigentumsbildung ermöglicht werden.

Um den Menschen einen möglichst langen Verbleib im vertrauten Wohnumfeld, insbesondere in ihrer Wohnung zu ermöglichen, wurde das Modernisierungsangebot der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus dem Programm »Altersgerecht Umbauen« in das Förderangebot der sozial orientierten Wohnraumförderung des Landes einbezogen und zur Erreichung dieses Modernisierungsziels mit Landesmitteln verstärkt. Hierzu werden die Darlehen der KfW als unverzinsliche Kredite ausgereicht.

Nachdem im Oktober 2019 die zusätzliche Förderlinie »Wohnungsbau BW - kommunal« in das Förderprogramm Wohnungsbau BW aufgenommen wurde, konnte dieses anknüpfend an die erfolgte Änderung der Rechtsgrundlagen im Landeswohnraumförderungsgesetz zudem um die Förderlinie »Wohnungsbau BW - Mitarbeiterwohnen« erweitert werden. Wohnungsknappheit als Hemmnis speziell der Fachkräftegewinnung und -sicherung soll auf diesem Wege durch Gewinnung von Investoren entgegengewirkt werden, die nur bereit sind, zugunsten von Beschäftigten einzelner oder mehrerer Unternehmen, d. h. unter Einräumung speziell darauf abzielender Belegungsrechte, Sozialbindungen an neu geschaffenem Wohnraum zu begründen.

2. Städtebauförderung

Die Bundes- und Landesmittel für die Städtebauförderung werden auf hohem Niveau fortgeführt. Die Schaffung von Wohnraum genießt in Baden-Württemberg Fördervorrang. Wohnungsbestand zu modernisieren und Flächen für den Wohnungsbau zu mobilisieren, auf denen gerade auch bezahlbarer und geförderter Wohnraum entsteht, sind zentrale Anliegen der städtebaulichen Erneuerung in Baden-Württemberg. Allein im Förderprogramm 2019 wurden ca. 257 Millionen Euro für die Beseitigung städtebaulicher Missstände im Land bewilligt. Attraktive Wohn- und Lebensstandorte zu erhalten und zu schaffen ist ein wichtiges Signal für die Zukunft, um die Daseinsvorsorge für alle Bevölkerungsschichten und Generationen sicherzustellen.

3. Kommunalfonds Wohnraumoffensive BW

Während zusätzliche Potenziale für den Aufbau sozial gebundener Wohnungsbestände durch Ergänzungen des Förderprogramms Wohnungsbau BW um weitere Förderlinien für die Kommunen selbst sowie für Unternehmen ausgeschöpft werden sollen, bietet der Kommunalfonds Wohnraumoffensive BW eine zusätzliche finanzielle Grundlage, Wohnraum zu schaffen.

Mit der Einrichtung des Kompetenzzentrums Wohnen BW wurde eine Plattform der Vernetzung, der Beratung und ergänzenden Förderung für die Kommunen geschaffen, um den Herausforderungen einer guten Wohnraumversorgung über die bestehenden und seitens des Wirtschaftsministeriums fortzuführenden Maßnahmen hinaus in den Bereichen Planen, Bauen und Wohnen gerecht zu werden. In diesem Zusammenhang ist ein Förderangebot für Kommunen geplant, das von der Kommunikation über die Erarbeitung planerischer Grundlagen und Konzepte bis hin zur Umsetzung von bezahlbarem Wohnraum und entsprechenden Flächenentwicklungen reicht.

Mit dem im Mai 2020 in Kraft getretenen Grundstücksfonds werden finanzschwächere Kommunen mit Bedarf an bezahlbarem Wohnraum unterstützt, also solche Kommunen, die aufgrund ihrer Haushaltslage zumindest vorübergehend nicht in der Lage sind, selbst aktiv zu werden. Diesen Kommunen wird mit dem Zwischenerwerb von Grundstücken durch das Land der Einstieg in eine aktive kommunale Bodenpolitik ermöglicht, zugunsten von mehr gemeinwohlorientiertem, insbesondere sozial gebundenem Wohnraum.

4. Flächenentwicklung

Ziel der Landesregierung in Baden-Württemberg ist eine bedarfsgerechte Flächenausweisung und flächeneffiziente Siedlungsentwicklung durch die Kommunen bei gleichzeitigem Vorrang der Innenentwicklung. Zur Förderung der Innenentwicklung - mit der unter anderem eine Vitalisierung von Ortskernen oder auch eine Nachverdichtung erreicht werden soll - unterstützt das Land Städte und Gemeinden mit verschiedenen Programmen. Mit dem Landesförderprogramm »Flächen gewinnen durch Innenentwicklung« werden nicht-investive kommunale Maßnahmen, wie die Erstellung innovativer Konzepte, städtebaulicher Entwürfe und Strategien zur Innenentwicklung sowie die Durchführung von Beteiligungs- und Partizipationsprozessen, unterstützt. Ein Förderschwerpunkt ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Ziel ist die Aktivierung bestehender Leerstände und innerörtlicher Flächen oder auch von Potenzialen zur qualitätsvollen Nachverdichtung, wie durch Aufstockungen oder Dachausbau.

Zudem wird in dem Programm der Einsatz kommunaler Flächenmanager zur Aktivierung innerörtlicher Flächenpotenziale für Wohnzwecke gefördert. Flächenmanager bündeln Prozesse der Innenentwicklung und agieren als Bindeglied zwischen Verwaltung, Grundstückseigentümern, Investoren sowie allen beteiligten Akteuren. Weiter stellt das Land den Kommunen kostenlos das Flächenmanagementtool FLOO zur Verfügung, mit dem diese auf einfache Weise ihre Innenentwicklungspotenziale erfassen und verwalten können.

5. Städtebau und Bauleitplanung

Die zielgerichtete und am Bedarf orientierte Bereitstellung von Wohnbauflächen, sowohl im innerörtlichen Kontext (zum Beispiel durch Wiedernutzbarmachung von Brachflächen und Nachverdichtung) als auch durch die Neuausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen im Außenbereich, setzt einen qualitätsvollen Städtebau und verfahrenstechnisch eine gute Praxis der kommunalen Bauleitplanung voraus. Aus diesem Grund beraten die Landesbehörden, insbesondere die Regierungspräsidien, die kommunalen Planungsträger auf Wunsch bei schwierigen Rechts- und Verfahrensfragen in der Bauleitplanung. Themen, die von grundsätzlicher Bedeutung sind, werden in den Dienstbesprechungen mit dem Wirtschaftsministerium behandelt.

Das Wirtschaftsministerium unterstützt eine gute Praxis der kommunalen Bauleitplanung flankierend durch praktische Arbeitshilfen für die am Planen und Bauen Beteiligten. Mit besonderem Blick auf die kommunalen Entscheidungsträger wurde im Sommer 2018 die Broschüre »Beschleunigter Wohnungsbau - Effizienz bei der Baulandgewinnung und in Planverfahren« herausgegeben, die insbesondere für kommunale Baulandmodelle, effiziente Planungs- und Umsetzungsverfahren und die Möglichkeiten von Nutzungsmischung und Nutzungsdichte sensibilisieren soll. Als Ergebnis der Arbeit der Wohnraum-Allianz wurde im Dezember 2019 zudem der »Handlungsleitfaden Artenschutz in der Bauleitplanung und bei Bauvorhaben« herausgegeben, der sowohl verfahrensbezogene als auch inhaltliche Hinweise für einen effizienten und rechtssicheren Umgang mit dieser Thematik unter anderem in der Bauleitplanung gibt und damit die Bereitstellung von zusätzlichem Wohnraum befördern soll. Daneben gibt es weitere themenspezifische Kurzbroschüren und Arbeitshilfen, die regelmäßig aktualisiert werden (zum Beispiel Städtebauliche Lärmschutzfibel).

6. Verbilligte Abgabe landeseigener Grundstücke

Die Landesregierung von Baden-Württemberg hat insbesondere mit der Neufassung der seit dem Jahr 2014 bestehenden VwV Verbilligung Grundstücke, in der zum 1. Januar 2020 geltenden Fassung, ihre Bemühungen verstärkt, landeseigene Grundstücke dem sozialen Wohnungsbau zuzuführen.

Analog zur Bundesregelung gilt ein Festbetrag für die Verbilligung von 25 000 Euro pro Wohnung, wenn auf dem Grundstück Mietwohnraum im Sinne des Landeswohnraumförderungsgesetzes geschaffen wird. Ferner ist den Kommunen/Gebietskörperschaften und mehrheitlich von den Gebietskörperschaften getragenen (Wohnungsbau-)Gesellschaften oder Unternehmen, Stiftungen und Anstalten ein Erstzugriffsrecht zum in der Regel gutachterlich ermittelten Verkehrswert unter Verzicht auf ein Bieterverfahren eingeräumt.

7. Baurecht

Auf der Grundlage des Ergebnisses einer umfassenden Überprüfung der Landesbauordnung mit dem Ziel einer Erleichterung des Wohnungsbaus und der Empfehlungen der Wohnraum-Allianz wurde ein Gesetzentwurf zur Änderung der Landesbauordnung erarbeitet, der vorsieht, verschiedene bauliche Standards abzubauen (zum Beispiel Streichung der Flächen zum Wäschetrocknen) oder zu modifizieren (zum Beispiel Fahrrad-Stellplatzpflicht bei Wohnungen, Kinderspielplatzpflicht), um das Bauen billiger zu gestalten. Weitere Änderungen dienen der Beschleunigung und der Digitalisierung der baurechtlichen Verfahren. Die so geänderte Landesbauordnung ist am 1. August 2019 in Kraft getreten.

8. Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Mit der Umwandlungsverordnung vom 5. November 2013 (GBl. S. 309) wurde ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Gebieten einer Erhaltungssatzung eingeführt. Die auf fünf Jahre befristete Geltungsdauer wurde durch Verordnung vom 13. November 2018 (GBl. S. 433) um weitere fünf Jahre bis zum 18. November 2023 verlängert. Mit diesem Genehmigungsvorbehalt sollen in Gebieten mit einer gewachsenen Bevölkerungsstruktur unerwünschte Strukturveränderungen verhindert werden. Die Einführung des Genehmigungsvorbehalts bewirkt mittelbar auch einen besseren Mieterschutz.

9. Genehmigungsvorbehalt bei der Zweckentfremdung von Wohnraum

In Baden-Württemberg gilt das Zweckentfremdungsverbotsgesetz vom 19. Dezember 2013 (GBl. S. 484). Es ermöglicht Städten und Gemeinden mit Wohnraummangel, für jeweils höchstens fünf Jahre kommunale Satzungen zu erlassen, um die Umwandlung von Wohn- in Gewerberäume oder gewerbliche Ferienwohnungen, den Leerstand und den Abriss von Wohnungen einer Genehmigungspflicht zu unterwerfen und Verstöße mit einem Bußgeld zu sanktionieren.

C. Einzelbegründung

Zu § 1

In § 1 sind die 89 Städte und Gemeinden aufgeführt, die nach der Untersuchung des F+B-Instituts Gebiete sind, in denen im Sinn von § 556d Absatz 2 Satz 2 BGB die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, mithin ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Juli 2019, Az. VIII 7 R 130/18, muss die Begründung nachprüfbare Tatsachen liefern, warum die jeweilige Stadt beziehungsweise Gemeinde gerade in die Verordnung aufgenommen wurde. Es besteht ein besonderes Begründungserfordernis für die eigentumsrechtliche Beschränkung.

Das F+B-Gutachten bildet die Grundlage der Bewertung zur Frage angespannter Wohnungsmärkte in den Städten und Gemeinden. In der Anlage 1 ist eine Übersicht, in den Anlagen 2 bis 6 sind dazu für jede Stadt und Gemeinde, deren Wohnungsmarkt als angespannt gilt, die Einzelergebnisse zu den Indikatoren dargestellt.

Zu § 2

Die Bestimmung regelt das In- und Außerkrafttreten der Mietpreisbegrenzungsverordnung.

Die bundesrechtliche Verordnungsermächtigung in § 556d Absatz 2 BGB war ursprünglich auf höchstens fünf Jahre befristet. Aus diesem Grund hatte die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 26. Mai 2020 (GBl. S.329) zunächst die verbliebene Restlaufzeit bis zum 31. Oktober 2020 ausgeschöpft.

Die bundesrechtliche Verordnungsermächtigung wurde durch das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (BGBl. S. 541) um weitere fünf Jahre bis Ablauf des 31. Dezember 2025 verlängert. Nach § 556d BGB werden die Landesregierungen danach ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Diese Rechtsverordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten.

Die vorliegende Landesverordnung knüpft nahtlos an die Geltungsdauer der Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 26. Mai 2020 (GBl. S. 329) an und tritt am 1. November 2020 in Kraft.

Die Geltungsdauer wird im Gleichlauf mit der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg und der Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg jeweils vom 16. Juni 2020 (GBl. S. 408 und GBl. S. 409) bis zum Ablauf des 30. Juni 2025 verlängert. Ein Gleichlauf dieser mieterschützenden Verordnungen ist sachgerecht und geboten.

Anlage 1

zur Mietpreisbegrenzungsverordnung

Gemeindename

Gebiets
kulisse

Indikatoren

Wohnungs-
versorgungs
grad
2018

Wohnungs
versorgung

Neubürger
2018

Miet-
belastung
(Bruttowarm)

Höhe und
Entwicklung
Angebots-
mieten
2012/13
bis 2017/18

Mietpreis-
differenz
2018
bzw.
Angebots-
und
Vergleichs
mieten

Indikator 1

Indikator 2

Indikator 3

Indikator 4

Indikator 5

Backnang

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Bad Bellingen

ja

nein

ja

ja

ja

ja

Bad Krozingen

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Badenweiler

ja

nein

ja

ja

ja

ja

Balgheim

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Bietigheim-Bissingen

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Bodelshausen

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Breisach am Rhein

ja

ja

ja

ja

ja

nein

Bretten

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Bubsheim

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Büsingen am Hochrhein

ja

nein

ja

ja

ja

ja

Denkendorf

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Denzlingen

ja

nein

ja

ja

ja

ja

Dettingen an der Erms

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Ditzingen

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Eichstetten am Kaiserstuhl

ja

ja

ja

ja

ja

nein

Eigeltingen

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Eislingen/Fils

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Emmendingen

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Eningen unter Achalm

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Esslingen am Neckar

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Ettlingen

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Fellbach

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Filderstadt

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Fischingen

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Freiburg im Breisgau

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Friedrichshafen

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Grenzach-Wyhlen

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Güglingen

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Gundelfingen

ja

nein

ja

ja

ja

ja

Hartheim am Rhein

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Heidelberg

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Heilbronn

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Heimsheim

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Kandern

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Kappel-Grafenhausen

ja

ja

ja

ja

ja

nein

Karlsruhe

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Kehl

ja

ja

ja

ja

ja

nein

Kernen im Remstal

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Kirchheim unter Teck

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Kirchzarten

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Konstanz

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Kornwestheim

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Lahr/Schwarzwald

ja

ja

ja

ja

ja

nein

Lauchringen

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Leinfelden-Echterdingen

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Leonberg

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Lörrach

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Ludwigsburg

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Mannheim

ja

ja

nein

ja

ja

ja

March

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Meißenheim

ja

ja

ja

ja

ja

nein

Merzhausen

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Möglingen

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Müllheim

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Neckarsulm

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Neuenburg am Rhein

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Neuried

ja

ja

ja

ja

ja

nein

Nürtingen

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Offenburg

ja

ja

ja

ja

ja

nein

Pliezhausen

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Radolfzell am Bodensee

ja

nein

ja

ja

ja

ja

Reichenau

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Remseck am Neckar

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Reutlingen

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Rheinfelden (Baden)

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Riegel am Kaiserstuhl

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Rümmingen

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Schallbach

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Schallstadt

ja

ja

ja

ja

ja

nein

Sindelfingen

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Singen (Hohentwiel)

ja

ja

ja

ja

ja

nein

St. Blasien

ja

ja

ja

ja

ja

nein

Staufen im Breisgau

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Stuttgart

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Tübingen

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Überlingen

ja

nein

ja

ja

ja

ja

Ulm

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Umkirch

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Waiblingen

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Waldkirch

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Wannweil

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Weil am Rhein

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Weingarten

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Weinheim

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Weinstadt

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Wendlingen am Neckar

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Wernau (Neckar)

ja

ja

nein

ja

ja

ja

Winnenden

ja

ja

ja

nein

ja

ja

Erläuterung:

Wenn mindestens 4 von 5 Indikatoren erfüllt sind, fällt die Stadt bzw. Gemeinde in die Gebietskulisse

Anlage 2

zur Mietpreisbegrenzungsverordnung

Gemeindename

Berechnung: Indikator Wohnungsversorgungsgrad 2018

Haushalte

Haushalte mit 3%
Fluktuations-
reserve

Wohnungen

Angebots-
defizit
absolut

Wohnungs-
versorgungs-
grad
in %
Schwellen-
wert
100%

Backnang

17.688

18.203

17.172

1.031

94,3%

Bad Bellingen

2.133

2.201

2.270

-69

103,1%

Bad Krozingen

9.350

9.619

8.955

664

93,1%

Badenweiler

2.195

2.266

2.358

-92

104,1%

Balgheim

521

536

503

33

93,8%

Bietigheim-Bissingen

20.724

21.340

20.538

802

96,2%

Bodelshausen

2.682

2.757

2.495

262

90,5%

Breisach am Rhein

6.979

7.182

6.777

405

94,4%

Bretten

13.385

13.775

12.999

776

94,4%

Bubsheim

548

562

481

81

85,6%

Büsingen am Hochrhein

722

751

953

-202

126,9%

Denkendorf

5.049

5.201

5.052

149

97,1%

Denzlingen

6.533

6.738

6.837

-99

101,5%

Dettingen an der Erms

4.456

4.586

4.348

238

94,8%

Ditzingen

11.590

11.944

11.794

150

98,7%

Eichstetten am Kaiserstuhl

1.552

1.597

1.515

82

94,9%

Eigeltingen

1.690

1.742

1.717

25

98,6%

Eislingen/Fils

9.790

10.084

9.796

288

97,1%

Emmendingen

13.713

14.109

13.189

920

93,5%

Eningen unter Achalm

5.293

5.452

5.312

140

97,4%

Esslingen am Neckar

46.701

48.090

46.299

1.791

96,3%

Ettlingen

20.296

20.893

19.900

993

95,2%

Fellbach

22.067

22.731

22.121

610

97,3%

Filderstadt

21.881

22.550

22.307

243

98,9%

Fischingen

364

374

333

41

89,0%

Freiburg im Breisgau

127.651

131.124

115.751

15.373

88,3%

Friedrichshafen

31.464

32.394

31.004

1.390

95,7%

Grenzach-Wyhlen

7.186

7.400

7.143

257

96,5%

Güglingen

2.669

2.751

2.748

3

99,9%

Gundelfingen

5.776

5.957

6.017

-60

101,0%

Hartheim am Rhein

2.018

2.079

2.027

52

97,5%

Heidelberg

90.109

92.507

79.942

12.565

86,4%

Heilbronn

62.728

64.536

60.282

4.254

93,4%

Heimsheim

2.291

2.360

2.306

54

97,7%

Kandern

3.832

3.947

3.818

129

96,7%

Kappel-Grafenhausen

2.276

2.345

2.286

59

97,5%

Karlsruhe

172.866

177.597

157.715

19.882

88,8%

Kehl

16.963

17.478

17.169

309

98,2%

Kernen im Remstal

7.474

7.695

7.370

325

95,8%

Kirchheim unter Teck

19.628

20.215

19.565

650

96,8%

Kirchzarten

4.678

4.818

4.663

155

96,8%

Konstanz

43.513

44.858

44.832

26

99,9%

Kornwestheim

16.005

16.489

16.141

348

97,9%

Lahr/Schwarzwald

21.653

22.299

21.528

771

96,5%

Lauchringen

3.548

3.657

3.626

31

99,2%

Leinfelden-Echterdingen

19.422

20.020

19.929

91

99,5%

Leonberg

23.961

24.658

23.249

1.409

94,3%

Lörrach

25.377

26.135

25.265

870

96,7%

Ludwigsburg

44.979

46.360

46.045

315

99,3%

Mannheim

162.641

167.637

166.521

1.116

99,3%

March

4.389

4.517

4.283

234

94,8%

Meißenheim

1.848

1.899

1.688

211

88,9%

Merzhausen

2.758

2.838

2.664

174

93,9%

Möglingen

5.290

5.452

5.389

63

98,8%

Müllheim

8.783

9.051

8.949

102

98,9%

Neckarsulm

12.806

13.177

12.354

823

93,8%

Neuenburg am Rhein

5.436

5.598

5.394

204

96,4%

Neuried

4.421

4.546

4.164

382

91,6%

Nürtingen

19.877

20.450

19.095

1.355

93,4%

Offenburg

30.739

31.606

28.885

2.721

91,4%

Pliezhausen

4.490

4.622

4.401

221

95,2%

Radolfzell am Bodensee

15.171

15.648

15.893

-245

101,6%

Reichenau

2.487

2.563

2.534

29

98,9%

Remseck am Neckar

11.756

12.107

11.693

414

96,6%

Reutlingen

58.248

59.884

54.536

5.348

91,1%

Rheinfelden (Baden)

15.509

15.971

15.416

555

96,5%

Riegel am Kaiserstuhl

1.751

1.805

1.784

21

98,8%

Rümmingen

844

868

814

54

93,8%

Schallbach

352

362

330

32

91,2%

Schallstadt

2.884

2.969

2.828

141

95,3%

Sindelfingen

30.580

31.480

30.001

1.479

95,3%

Singen (Hohentwiel)

24.386

25.070

22.785

2.285

90,9%

St. Blasien

1.974

2.033

1.975

58

97,1%

Staufen im Breisgau

3.903

4.023

4.005

18

99,6%

Stuttgart

337.669

347.088

313.964

33.124

90,5%

Tübingen

44.024

45.275

41.701

3.574

92,1%

Überlingen

11.152

11.523

12.382

-859

107,5%

Ulm

61.767

63.645

62.615

1.030

98,4%

Umkirch

2.696

2.779

2.778

1

100,0%

Waiblingen

25.938

26.722

26.136

586

97,8%

Waldkirch

10.452

10.760

10.281

479

95,5%

Wannweil

2.660

2.737

2.568

169

93,8%

Weil am Rhein

15.320

15.754

14.477

1.277

91,9%

Weingarten

12.634

13.006

12.395

611

95,3%

Weinheim

23.277

23.948

22.351

1.597

93,3%

Weinstadt

12.603

12.992

12.964

28

99,8%

Wendlingen am Neckar

7.479

7.709

7.681

28

99,6%

Wernau (Neckar)

5.969

6.152

6.097

55

99,1%

Winnenden

13.189

13.596

13.567

29

99,8%

Indikator 1

Anlage 3

zur Mietpreisbegrenzungsverordnung

Gemeindename

Berechnung: Indikator Wohnungsversorgung Neubürger 2018

Haushaltsentwicklung

Wohnungsbestandsentwicklung

Indikatorergebnis
Schwellenwert 1,0

Haus-
halte
2013

Haus-
halte
2018

Ver-
änder
-
ung

Bestand
2013

Bestand
2018

Leer-
stand
2013

F-Resv.
3%

Ver-
änder
-
ung

Backnang

16.329

17.688

1.359

16.642

17.172

764

39

1.255

0,92

Bad Bellingen

1.793

2.133

340

2.134

2.270

133

8

261

0,77

Bad Krozingen

8.128

9.350

1.222

8.100

8.955

75

28

902

0,74

Badenweiler

1.909

2.195

286

2.286

2.358

40

3

109

0,38

Balgheim

480

521

41

485

503

19

1

36

0,88

Bietigheim-Bissingen

19.861

20.724

863

19.956

20.538

430

30

982

1,14

Bodelshausen

2.463

2.682

219

2.427

2.495

141

6

203

0,93

Breisach am Rhein

6.286

6.979

693

6.325

6.777

19

14

457

0,66

Bretten

12.451

13.385

934

12.632

12.999

185

17

535

0,57

Bubsheim

469

548

79

454

481

29

2

54

0,68

Büsingen am Hochrhein

578

722

144

924

953

83

3

109

0,76

Denkendorf

4.613

5.049

436

4.830

5.052

144

11

355

0,81

Denzlingen

6.116

6.533

417

6.622

6.837

176

12

379

0,91

Dettingen an der Erms

4.299

4.456

157

4.165

4.348

192

11

364

2,32

Ditzingen

10.893

11.590

697

11.585

11.794

390

18

581

0,83

Eichstetten am Kaiserstuhl

1.414

1.552

138

1.451

1.515

0

2

62

0,45

Eigeltingen

1.569

1.690

121

1.659

1.717

42

3

97

0,80

Eislingen/Fils

9.281

9.790

509

9.434

9.796

443

24

781

1,53

Emmendingen

11.995

13.713

1.718

12.544

13.189

495

34

1.106

0,64

Eningen unter Achalm

5.077

5.293

216

5.135

5.312

188

11

354

1,64

Esslingen am Neckar

42.167

46.701

4.534

45.496

46.299

1.091

57

1.837

0,41

Ettlingen

18.853

20.296

1.443

19.522

19.900

516

27

867

0,60

Fellbach

20.709

22.067

1.358

21.558

22.121

526

33

1.056

0,78

Filderstadt

20.671

21.881

1.210

21.748

22.307

581

34

1.106

0,91

Fischingen

312

364

52

328

333

35

1

39

0,75

Freiburg im Breisgau

122.839

127.651

4.812

112.752

115.751

1.390

132

4.257

0,88

Friedrichshafen

29.064

31.464

2.400

29.220

31.004

1.281

92

2.973

1,24

Grenzach-Wyhlen

6.797

7.186

389

6.904

7.143

235

14

460

1,18

Güglingen

2.426

2.669

243

2.672

2.748

152

7

221

0,91

Gundelfingen

5.374

5.776

402

5.845

6.017

178

11

339

0,84

Hartheim am Rhein

1.902

2.018

116

1.974

2.027

0

2

51

0,44

Heidelberg

84.343

90.109

5.766

77.317

79.942

2.270

147

4.748

0,82

Heilbronn

57.335

62.728

5.393

57.881

60.282

2.196

138

4.459

0,83

Heimsheim

2.358

2.291

-67

2.283

2.306

115

4

134

-x,xx*

Kandern

3.653

3.832

179

3.732

3.818

133

7

212

1,18

Kappel-Grafenhausen

2.051

2.276

225

2.207

2.286

88

5

162

0,72

Karlsruhe

159.021

172.866

13.845

154.517

157.715

1.958

155

5.001

0,36

Kehl

15.485

16.963

1.478

16.452

17.169

439

35

1.121

0,76

Kernen im Remstal

7.447

7.474

27

7.092

7.370

339

19

598

22,15

Kirchheim unter Teck

18.864

19.628

764

18.983

19.565

572

35

1.119

1,46

Kirchzarten

4.568

4.678

110

4.505

4.663

71

7

222

2,02

Konstanz

40.130

43.513

3.383

43.060

44.832

698

74

2.396

0,71

Kornwestheim

14.758

16.005

1.247

15.794

16.141

631

29

949

0,76

Lahr/Schwarzwald

19.778

21.653

1.875

20.467

21.528

749

54

1.756

0,94

Lauchringen

3.332

3.548

216

3.435

3.626

149

10

330

1,53

Leinfelden-Echterdingen

18.055

19.422

1.367

18.897

19.929

630

50

1.612

1,18

Leonberg

22.155

23.961

1.806

22.685

23.249

1.142

51

1.655

0,92

Lörrach

23.912

25.377

1.465

24.616

25.265

692

40

1.301

0,89

Ludwigsburg

40.785

44.979

4.194

44.848

46.045

1.174

71

2.300

0,55

Mannheim

159.806

162.641

2.835

163.965

166.521

6.499

272

8.783

3,10

March

3.969

4.389

420

4.076

4.283

164

11

360

0,86

Meißenheim

1.715

1.848

133

1.619

1.688

50

4

115

0,86

Merzhausen

2.578

2.758

180

2.504

2.664

0

5

155

0,86

Möglingen

5.139

5.290

151

5.275

5.389

221

10

325

2,15

Müllheim

8.086

8.783

697

8.583

8.949

238

18

586

0,84

Neckarsulm

11.988

12.806

818

11.990

12.354

443

24

783

0,96

Neuenburg am Rhein

4.938

5.436

498

5.076

5.394

221

16

523

1,05

Neuried

4.109

4.421

312

4.005

4.164

159

10

308

0,99

Nürtingen

19.345

19.877

532

18.624

19.095

555

31

995

1,87

Offenburg

28.969

30.739

1.770

27.951

28.885

739

50

1.623

0,92

Pliezhausen

4.389

4.490

101

4.223

4.401

187

11

354

3,50

Radolfzell am Bodensee

14.035

15.171

1.136

15.203

15.893

478

35

1.133

1,00

Reichenau

2.321

2.487

166

2.478

2.534

20

2

74

0,45

Remseck am Neckar

10.298

11.756

1.458

11.087

11.693

192

24

774

0,53

Reutlingen

54.142

58.248

4.106

52.817

54.536

1.852

107

3.464

0,84

Rheinfelden (Baden)

14.461

15.509

1.048

14.942

15.416

372

25

821

0,78

Riegel am Kaiserstuhl

1.614

1.751

137

1.720

1.784

64

4

124

0,91

Rümmingen

747

844

97

751

814

36

3

96

0,99

Schallbach

320

352

32

321

330

16

1

24

0,75

Schallstadt

2.681

2.884

203

2.730

2.828

40

4

134

0,66

Sindelfingen

28.147

30.580

2.433

28.939

30.001

707

53

1.716

0,71

Singen (Hohentwiel)

22.503

24.386

1.883

22.366

22.785

784

36

1.167

0,62

St. Blasien

1.801

1.974

173

1.975

1.975

95

3

92

0,53

Staufen im Breisgau

3.446

3.903

457

3.786

4.005

43

8

254

0,56

Stuttgart

319.238

337.669

18.431

305.132

313.964

7.347

485

15.694

0,85

Tübingen

41.793

44.024

2.231

40.205

41.701

1.291

84

2.703

1,21

Überlingen

10.319

11.152

833

11.866

12.382

328

25

819

0,98

Ulm

59.605

61.767

2.162

60.324

62.615

1.912

126

4.077

1,89

Umkirch

2.423

2.696

273

2.560

2.778

0

7

211

0,77

Waiblingen

23.299

25.938

2.639

25.379

26.136

608

41

1.324

0,50

Waldkirch

9.822

10.452

630

10.040

10.281

327

17

551

0,87

Wannweil

2.605

2.660

55

2.476

2.568

137

7

222

4,04

Weil am Rhein

14.355

15.320

965

14.171

14.477

293

18

581

0,60

Weingarten

11.676

12.634

958

11.863

12.395

365

27

870

0,91

Weinheim

22.764

23.277

513

21.745

22.351

1.085

51

1.640

3,20

Weinstadt

11.633

12.603

970

12.671

12.964

561

26

828

0,85

Wendlingen am Neckar

7.241

7.479

238

7.420

7.681

274

16

519

2,18

Wernau (Neckar)

5.826

5.969

143

5.895

6.097

205

12

395

2,76

Winnenden

12.097

13.189

1.092

13.022

13.567

563

33

1.075

0,98

Erläuterung:

F-Resv. = Fluktuationsreserve

Indikator 2

Fußnoten

*

Gemeinden mit einem negativen Ergebniswert bei der Versorgung von Neubürgern weisen eine Bevölkerungsentwicklung und gleichzeitig einem Anstieg des Wohnungsbestand auf.

Dies bedeutet, dass die jeweiligen Gemeinden bei diesem Indikator als nicht angespannt ins Modell. einfließen.

Anlage 4

zur Mietpreisbegrenzungsverordnung

Gemeindename

Berechnung: Indikator Mietbelastung (Bruttowarm) 2018 in %

Bruttomiete 2018

Haushalts-
einkommen
2019
(Datenstand
31.12.2017)

Wohnfläche
Durchschnitt
(berechnet aus
Zensus)

Miet-
belastung

in %
Schwellen-
wert:
Landes-
durchschnitt
19,6%

Angebots-
miete
NKM

in
Euro

BTK
in
Euro

HK
in
Euro

BWM
in
Euro

Backnang

9,24

1,28

0,83

11,35

53.329

76,14

19,4%

Bad Bellingen

10,18

1,43

1,00

12,61

54.219

76,34

21,3%

Bad Krozingen

10,58

1,53

1,00

13,11

54.122

80,34

23,4%

Badenweiler

9,58

1,53

1,00

12,11

58.646

80,34

19,9%

Balgheim

8,22

1,29

1,05

10,56

73.056

79,42

13,8%

Bietigheim-Bissingen

10,94

1,28

1,10

13,32

60.117

74,65

19,8%

Bodelshausen

8,92

1,71

0,83

11,46

51.021

74,72

20,1%

Breisach am Rhein

9,02

1,53

1,00

11,55

51.932

80,34

21,4%

Bretten

8,58

1,15

1,04

10,77

55.348

82,69

19,3%

Bubsheim

8,32

1,29

1,05

10,66

75.784

79,42

13,4%

Büsingen am Hochrhein

11,11

1,22

1,07

13,40

46.890

74,49

25,5%

Denkendorf

10,64

1,74

0,83

13,21

60.339

74,10

19,5%

Denzlingen

10,02

0,97

1,00

11,99

54.047

80,78

21,5%

Dettingen an der Erms

9,31

3,40

1,37

14,08

56.017

75,95

22,9%

Ditzingen

10,60

1,28

1,10

12,98

61.623

74,65

18,9%

Eichstetten am Kaiserstuhl

9,17

1,53

1,00

11,70

55.748

80,34

20,2%

Eigeltingen

8,21

1,22

1,07

10,50

75.789

74,49

12,4%

Eislingen/Fils

9,24

0,94

0,90

11,08

48.912

77,36

21,0%

Emmendingen

9,33

0,97

1,00

11,30

50.135

80,78

21,8%

Eningen unter Achalm

9,58

3,40

1,37

14,35

59.149

75,95

22,1%

Esslingen am Neckar

10,71

1,74

0,83

13,28

55.916

74,10

21,1%

Ettlingen

9,55

1,15

1,04

11,74

56.354

82,69

20,7%

Fellbach

11,04

1,28

0,83

13,15

56.510

76,14

21,3%

Filderstadt

10,85

1,74

0,83

13,42

59.096

74,10

20,2%

Fischingen

8,99

1,43

1,00

11,42

74.697

76,34

14,0%

Freiburg im Breisgau

12,39

1,53

0,92

14,84

41.398

66,38

28,6%

Friedrichshafen

10,34

1,21

0,94

12,49

51.809

77,86

22,5%

Grenzach-Wyhlen

10,69

1,43

1,00

13,12

60.486

76,34

19,9%

Güglingen

8,52

1,07

1,03

10,62

66.101

80,46

15,5%

Gundelfingen

10,49

1,53

1,00

13,02

58.365

80,34

21,5%

Hartheim am Rhein

8,95

1,53

1,00

11,48

60.550

80,34

18,3%

Heidelberg

12,01

1,53

0,94

14,48

41.419

68,27

28,6%

Heilbronn

10,36

1,15

2,46

13,97

49.273

72,39

24,6%

Heimsheim

10,33

1,53

0,69

12,55

58.108

81,00

21,0%

Kandern

10,45

1,43

1,00

12,88

55.444

76,34

21,3%

Kappel-Grafenhausen

7,94

1,46

1,03

10,43

51.287

81,68

19,9%

Karlsruhe

10,15

1,64

0,99

12,78

44.088

71,66

24,9%

Kehl

8,27

1,46

1,03

10,76

46.517

81,68

22,7%

Kernen im Remstal

10,66

1,28

0,83

12,77

57.301

76,14

20,4%

Kirchheim unter Teck

10,14

1,74

0,83

12,71

57.355

74,10

19,7%

Kirchzarten

11,09

1,53

1,00

13,62

58.644

80,34

22,4%

Konstanz

12,69

1,22

1,07

14,98

47.723

74,49

28,1%

Kornwestheim

11,69

1,28

1,10

14,07

55.475

74,65

22,7%

Lahr/Schwarzwald

8,40

1,46

1,03

10,89

45.425

81,68

23,5%

Lauchringen

8,99

1,02

1,25

11,26

55.365

80,93

19,8%

Leinfelden-Echterdingen

12,04

1,74

0,83

14,61

62.874

74,10

20,7%

Leonberg

11,13

1,66

0,85

13,64

62.318

77,16

20,3%

Lörrach

11,76

1,43

1,00

14,19

53.751

76,34

24,2%

Ludwigsburg

11,22

1,28

1,10

13,60

55.173

74,65

22,1%

Mannheim

9,66

1,96

0,97

12,59

45.041

67,56

22,7%

March

10,05

1,53

1,00

12,58

54.952

80,34

22,1%

Meißenheim

7,70

1,46

1,03

10,19

50.341

81,68

19,8%

Merzhausen

12,55

1,53

1,00

15,08

63.594

80,34

22,9%

Möglingen

10,19

1,28

1,10

12,57

57.150

74,65

19,7%

Müllheim

9,89

1,53

1,00

12,42

53.521

80,34

22,4%

Neckarsulm

9,62

1,07

1,03

11,72

52.110

80,46

21,7%

Neuenburg am Rhein

9,19

1,53

1,00

11,72

56.252

80,34

20,1%

Neuried

7,83

1,46

1,03

10,32

50.389

81,68

20,1%

Nürtingen

9,83

1,74

0,83

12,40

53.666

74,10

20,5%

Offenburg

8,76

1,46

1,03

11,25

45.814

81,68

24,1%

Pliezhausen

9,60

3,40

1,37

14,37

66.752

75,95

19,6%

Radolfzell am Bodensee

10,20

1,22

1,07

12,49

54.027

74,49

20,7%

Reichenau

11,34

1,22

1,07

13,63

58.660

74,49

20,8%

Remseck am Neckar

10,78

1,28

1,10

13,16

67.840

74,65

17,4%

Reutlingen

10,02

3,40

1,37

14,79

49.963

75,95

27,0%

Rheinfelden (Baden)

11,06

1,43

1,00

13,49

56.571

76,34

21,8%

Riegel am Kaiserstuhl

9,33

0,97

1,00

11,30

52.519

80,78

20,9%

Rümmingen

10,23

1,43

1,00

12,66

71.505

76,34

16,2%

Schallbach

8,67

1,43

1,00

11,10

65.727

76,34

15,5%

Schallstadt

9,41

1,53

1,00

11,94

55.509

80,34

20,7%

Sindelfingen

11,36

1,66

0,85

13,87

56.080

77,16

22,9%

Singen (Hohentwiel)

8,85

1,22

1,07

11,14

43.351

74,49

23,0%

St. Blasien

7,68

1,02

1,25

9,95

40.903

80,93

23,6%

Staufen im Breisgau

9,76

1,53

1,00

12,29

58.842

80,34

20,1%

Stuttgart

13,52

1,91

1,22

16,65

50.592

68,21

26,9%

Tübingen

11,83

1,71

0,83

14,37

49.922

74,72

25,8%

Überlingen

10,61

1,21

0,94

12,76

59.372

77,86

20,1%

Ulm

10,39

1,58

1,11

13,08

53.820

70,22

20,5%

Umkirch

9,64

1,53

1,00

12,17

52.334

80,34

22,4%

Waiblingen

10,52

1,28

0,83

12,63

64.064

76,14

18,0%

Waldkirch

9,83

0,97

1,00

11,80

52.215

80,78

21,9%

Wannweil

9,73

3,40

1,37

14,50

52.951

75,95

25,0%

Weil am Rhein

11,04

1,43

1,00

13,47

50.974

76,34

24,2%

Weingarten

9,76

0,50

0,95

11,21

45.204

79,24

23,6%

Weinheim

9,31

1,34

1,08

11,73

55.800

81,55

20,6%

Weinstadt

10,34

1,28

0,83

12,45

62.037

76,14

18,3%

Wendlingen am Neckar

9,80

1,74

0,83

12,37

55.803

74,10

19,7%

Wernau (Neckar)

9,66

1,74

0,83

12,23

55.409

74,10

19,6%

Winnenden

9,75

1,28

0,83

11,86

58.035

76,14

18,7%

Erläuterung:

NKM = Nettokaltmiete

BTK = Betriebskosten

HK = Heizkosten

BWM = Bruttowarmmiete

Indikator 3

Anlage 5

zur Mietpreisbegrenzungsverordnung

Gemeindename

Berechnung: Indikator Höhe
und
Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018

Angebotsmieten
2012/13
Schwellenwert:
Landes-
durchschnitt
7,36 Euro/m²

Angebotsmieten
2017/18
Schwellenwert:
Landes
durchschnitt
9,23 Euro/m²

Steigerung
in %
Schwellenwert:
Landesdurchschnitt 25,4%

Backnang

7,37

9,24

25,4%

Bad Bellingen

7,91

10,18

28,7%

Bad Krozingen

8,10

10,58

30,6%

Badenweiler

7,82

9,58

22,5%

Balgheim

6,16

8,22

33,4%

Bietigheim-Bissingen

8,19

10,94

33,6%

Bodelshausen

6,48

8,92

37,7%

Breisach am Rhein

7,16

9,02

26,0%

Bretten

6,51

8,58

31,8%

Bubsheim

6,19

8,32

34,4%

Büsingen am Hochrhein

9,00

11,11

23,4%

Denkendorf

8,44

10,64

26,1%

Denzlingen

8,18

10,02

22,5%

Dettingen an der Erms

7,14

9,31

30,4%

Ditzingen

8,24

10,60

28,6%

Eichstetten am Kaiserstuhl

6,22

9,17

47,4%

Eigeltingen

6,29

8,21

30,5%

Eislingen/Fils

6,72

9,24

37,5%

Emmendingen

7,58

9,33

23,1%

Eningen unter Achalm

7,57

9,58

26,6%

Esslingen am Neckar

8,61

10,71

24,4%

Ettlingen

7,51

9,55

27,2%

Fellbach

8,89

11,04

24,2%

Filderstadt

8,51

10,85

27,5%

Fischingen

6,83

8,99

31,6%

Freiburg im Breisgau

10,58

12,39

17,1%

Friedrichshafen

8,47

10,34

22,1%

Grenzach-Wyhlen

8,05

10,69

32,8%

Güglingen

6,25

8,52

36,3%

Gundelfingen

8,63

10,49

21,6%

Hartheim am Rhein

6,75

8,95

32,6%

Heidelberg

10,20

12,01

17,7%

Heilbronn

7,29

10,36

42,1%

Heimsheim

7,32

10,33

41,1%

Kandern

7,87

10,45

32,8%

Kappel-Grafenhausen

5,94

7,94

33,7%

Karlsruhe

8,77

10,15

15,7%

Kehl

6,54

8,27

26,5%

Kernen im Remstal

8,29

10,66

28,6%

Kirchheim unter Teck

8,01

10,14

26,6%

Kirchzarten

8,46

11,09

31,1%

Konstanz

10,70

12,69

18,6%

Kornwestheim

8,42

11,69

38,8%

Lahr/Schwarzwald

6,19

8,40

35,7%

Lauchringen

6,67

8,99

34,8%

Leinfelden-Echterdingen

9,42

12,04

27,8%

Leonberg

8,55

11,13

30,2%

Lörrach

8,75

11,76

34,4%

Ludwigsburg

8,85

11,22

26,8%

Mannheim

7,87

9,66

22,7%

March

7,86

10,05

27,9%

Meißenheim

5,53

7,70

39,2%

Merzhausen

10,38

12,55

20,9%

Möglingen

7,94

10,19

28,3%

Müllheim

7,51

9,89

31,7%

Neckarsulm

7,21

9,62

33,4%

Neuenburg am Rhein

7,21

9,19

27,5%

Neuried

5,41

7,83

44,7%

Nuertingen

7,78

9,83

26,3%

Offenburg

6,83

8,76

28,3%

Pliezhausen

7,74

9,60

24,0%

Radolfzell am Bodensee

8,30

10,20

22,9%

Reichenau

9,69

11,34

17,0%

Remseck am Neckar

8,23

10,78

31,0%

Reutlingen

8,09

10,02

23,9%

Rheinfelden (Baden)

7,87

11,06

40,5%

Riegel am Kaiserstuhl

7,33

9,33

27,3%

Rümmingen

7,90

10,23

29,5%

Schallbach

6,77

8,67

28,1%

Schallstadt

7,57

9,41

24,3%

Sindelfingen

8,76

11,36

29,7%

Singen (Hohentwiel)

6,82

8,85

29,8%

St. Blasien

5,61

7,68

36,9%

Staufen im Breisgau

7,85

9,76

24,3%

Stuttgart

10,38

13,52

30,3%

Tübingen

9,92

11,83

19,3%

Überlingen

9,24

10,61

14,8%

Ulm

8,82

10,39

17,8%

Umkirch

8,17

9,64

18,0%

Waiblingen

8,24

10,52

27,7%

Waldkirch

7,43

9,83

32,3%

Wannweil

7,98

9,73

21,9%

Weil am Rhein

9,32

11,04

18,5%

Weingarten

8,23

9,76

18,6%

Weinheim

7,64

9,31

21,9%

Weinstadt

8,13

10,34

27,2%

Wendlingen am Neckar

7,85

9,80

24,8%

Wernau (Neckar)

8,23

9,66

17,4%

Winnenden

7,84

9,75

24,4%

Indikator 4

Anlage 6

zur Mietpreisbegrenzungsverordnung

Gemeindename

Berechnung: Indikator Mietpreisdifferenz 2018
bzw.
Höhe von Angebots- und Vergleichsmieten 2018

Angebotsmieten 2017/18
45 m² bis 75 m²
Schwellenwert:
Landesdurchschnitt
9,61 Euro/m²

Vergleichsmieten
2017/18
65 m²
Schwellenwert:
Landesdurchschnitt
7,03 Euro/m²

Mietpreisdifferenz
Schwellenwert:
Landesdurchschnitt
2,58 Euro/m²

Backnang

9,35

7,22

2,13

Bad Bellingen

10,41

6,19

4,22

Bad Krozingen

10,53

8,03

2,50

Badenweiler

9,22

6,46

2,76

Balgheim

8,62

5,70

2,92

Bietigheim-Bissingen

10,76

8,01

2,75

Bodelshausen

9,15

6,43

2,72

Breisach am Rhein

8,93

7,51

1,42

Bretten

9,21

6,39

2,82

Bubsheim

8,74

5,61

3,13

Büsingen am Hochrhein

11,96

6,04

5,92

Denkendorf

10,92

7,65

3,27

Denzlingen

9,84

8,13

1,71

Dettingen an der Erms

9,84

6,33

3,51

Ditzingen

10,61

8,91

1,70

Eichstetten am Kaiserstuhl

8,53

6,62

1,91

Eigeltingen

9,03

5,94

3,09

Eislingen/Fils

9,52

6,50

3,02

Emmendingen

9,18

7,40

1,78

Eningen unter Achalm

8,61

7,31

1,30

Esslingen am Neckar

10,33

8,52

1,81

Ettlingen

9,56

7,50

2,06

Fellbach

11,07

8,66

2,41

Filderstadt

10,90

8,60

2,30

Fischingen

9,28

6,41

2,87

Freiburg im Breisgau

11,99

7,81

4,18

Friedrichshafen

10,31

7,86

2,45

Grenzach-Wyhlen

11,19

7,23

3,96

Güglingen

9,47

6,12

3,35

Gundelfingen

10,56

9,47

1,09

Hartheim am Rhein

9,24

6,54

2,70

Heidelberg

11,44

7,89

3,55

Heilbronn

10,11

7,01

3,10

Heimsheim

10,19

6,76

3,43

Kandern

10,42

6,03

4,39

Kappel-Grafenhausen

7,73

6,05

1,68

Karlsruhe

9,99

7,60

2,39

Kehl

8,50

6,43

2,07

Kernen im Remstal

10,19

7,66

2,53

Kirchheim unter Teck

10,12

7,70

2,42

Kirchzarten

11,48

6,96

4,52

Konstanz

12,64

8,60

4,04

Kornwestheim

11,78

8,30

3,48

Lahr/Schwarzwald

8,54

6,03

2,51

Lauchringen

8,71

6,11

2,60

Leinfelden-Echterdingen

11,84

10,05

1,79

Leonberg

11,20

8,64

2,56

Lörrach

11,86

7,67

4,19

Ludwigsburg

11,13

8,90

2,23

Mannheim

9,28

7,09

2,19

March

10,21

6,68

3,53

Meißenheim

7,69

5,99

1,70

Merzhausen

12,49

6,89

5,60

Möglingen

10,13

8,42

1,71

Muellheim

10,66

7,29

3,37

Neckarsulm

9,62

6,86

2,76

Neuenburg am Rhein

9,61

6,73

2,88

Neuried

7,65

6,04

1,61

Nürtingen

10,01

7,48

2,53

Offenburg

8,75

6,52

2,23

Pliezhausen

9,98

6,68

3,30

Radolfzell am Bodensee

10,28

7,47

2,81

Reichenau

11,15

6,50

4,65

Remseck am Neckar

10,78

8,62

2,16

Reutlingen

10,21

8,05

2,16

Rheinfelden (Baden)

11,77

6,68

5,09

Riegel am Kaiserstuhl

10,48

6,64

3,84

Rümmingen

9,15

6,36

2,79

Schallbach

8,93

6,27

2,66

Schallstadt

8,49

6,69

1,80

Sindelfingen

11,33

7,83

3,50

Singen (Hohentwiel)

8,94

6,55

2,39

St. Blasien

7,32

5,73

1,59

Staufen im Breisgau

9,67

6,64

3,03

Stuttgart

12,99

9,91

3,08

Tübingen

11,59

9,55

2,04

Überlingen

10,57

7,52

3,05

Ulm

10,24

7,60

2,64

Umkirch

10,02

6,63

3,39

Waiblingen

10,46

7,67

2,79

Waldkirch

9,95

7,46

2,49

Wannweil

9,99

6,34

3,65

Weil am Rhein

10,76

7,51

3,25

Weingarten

9,74

7,83

1,91

Weinheim

9,18

7,43

1,75

Weinstadt

10,36

7,94

2,42

Wendlingen am Neckar

10,11

7,53

2,58

Wernau (Neckar)

9,65

6,96

2,69

Winnenden

9,79

7,70

2,09

Erläuterung:

Der Indikator ist auch dann erfüllt, wenn die absolute Höhe der Angebotmiete 2017/2018 nach Indikator 4 über dem dortigen Landesdurchschnitt liegt und die absolute Höhe der Vergleichsmiete 2017/2018 nach Indikator 5 über dem dortigen Landesdurchschnitt liegt.

Indikator 5